Наука, общество, образование в современных
реалиях
45
QURILISH SOHASIDA UYLARNI ULUSH KIRITISH ASOSIDA
QURILISHNI TARTIBGA SOLISHNING HUQUQIY TARTIBI
Karabaev Maxsetbay Djoldasbaevich
Toshkent davlat yuridik universiteti, PhD doktoranti
Annotatsiya:
Oʻzbekiston Respublikasining uy
-joy qurilishi sohasiga
zamonaviy bozor mexanizmlarini joriy etish va investitsiyalarni faol jalb qilish
uchun qulay sharoit yaratish, ko‘p xonadonli uylarni ulush kiritish asosida qurish
sohasidagi munosabatlarni huquqiy tartibga solishni ta’minlash hamda qurilishda
ulush kiritish asosida ishtirok etuvchi shaxslarning huquq va qonuniy manfaatlari
kafolatlarini kuchaytirish maqsadida davlatimiz tomonidan keyingi ikki yillikta bir
nechta huquqiy normativ hujjatlar qabul qilindi.
Fuqarolarni uy-
joy bilan ta’minlash muammosi dunyoning aksariyat
mamlakatlarida, ayniqsa, aholi
soni jadal o‘sib borayotgan O‘zbekistonda davlat
uchun ustuvor vazifa hisoblanadi. Uning davlat darajasida hal etilishini ta’minlash
maqsadida har bir mamlakatda davlat tomonidan qoʻllab
-quvvatlash dasturlarini
ishlab chiqish, shuningdek, uy-joy qurilishi bozori ishtirokchilarining huquqlariga
rioya etilishini ta’minlaydigan qonun hujjatlarini ishlab chiqish kabi muayyan
vosita va choralar qoʻllaniladi. Uylarni ulush kiritish asosida qurish so‘nggi o‘n
yilliklarda ham O‘zbekistonda, ham bir qator xorijiy m
amlakatlarda
rivojlanmoqda, chunki u uy-joyni tayyor uy-joydan ancha past narxda sotib olish
imkonini beradi.
O‘zbekiston Prezidenti “2021
-yilda aholini bozor tamoyillari asosida
ipoteka kreditlari orqali uy-
joy bilan ta’minlashga doir qo‘shimcha chora
-
tad
birlar to‘g‘risida”gi qarorni imzoladi. Hujjat qoidalariga muvofiq, respublika
Moliya vazirligi tomonidan tijorat banklaridagi hisobvaraqlarga 15 yil muddatga
mablag‘lar joylashtirildi. Ulardan foydalangan holda banklar subsidiya olish
uchun ariza berish maqsadida mamlakat rezidentlariga yanada qulay shartlarda
ipoteka kreditlari beradi. Subsidiya olish huquqiga ega boʻlmagan aholining
qolgan qismi uchun ipoteka stavkalari yiliga 17-
18% stavkada, o‘rtacha kredit
muddati 5 gacha boʻlgan miqdorda beriladi. 20
22-yilda tijorat kreditlash stavkasi
23 foizdan 28 foizgacha boʻlgan. Ipoteka asosida kvartira sotib olish uchun
dastlabki to‘lov mulk qiymatining 25 foizidan boshlanadi. Tugallanmagan qurilish
bo‘yicha ipoteka stavkasi 17 foizdan 20 foizga ko‘tarildi (202
2-yil mart oyidan).
O‘zbekistonda ko‘chmas mulkka bo‘lgan talabning potensial yuqori sur’atlari
aholi sonining doimiy o‘sib borishi bilan bog‘liq bo‘lib, u 34 million kishidan oshdi.
Bu koʻrsatkich Markaziy Osiyo mintaqasining boshqa barcha mamlakatlari
Наука, общество, образование в современных
реалиях
46
ah
olisining umumiy sonidan biroz pastroqdir. Oʻzbekiston aholisining qariyb 72
foizi 40 yoshga toʻlmagan, aholining oʻrtacha yoshi esa 28 yosh atrofida saqlanib
qolmoqda. Koʻchmas mulk bozori mebel bilan jihozlangan uy
-joyga yuqori talab
bilan tavsiflanadi.
O‘zbekiston poytaxti va viloyatlar markazlarida tadbirkorlik
sohasini takomillashtirish va turmush tarzini yuqori saviyaga oʻzgartirishga
boʻlgan jamoatchilik talabining intilishi ortib bormoqda, aholining urbanizatsiya
sur’ati oʻsmoqda. Qurilish sohasinin
g rivojlanishiga turar-joy qurilishi uchun
berilgan yer yordam beradi. O‘zbekistonning investitsiyalar bo‘yicha yuqori
jozibadorligi ko‘chmas mulk qurilishi sohasidagi mutaxassislar xizmatlarining
arzonligi bilan bog‘liq. Mavjud tendensiyalarni hisobga olg
an holda, yaqin 10 yil
ichida O‘zbekistonda ko‘chmas mulk bozorida takliflar taqchilligi bilan uy
-joyga
bo‘lgan talabning ortishi ustunlik qilishi kutilmoqda. Mahalliy aholi
daromadlarining barqaror oʻsishi, yangi ipoteka kreditlash dasturlarini ilgari
sur
ish va kreditlar boʻyicha foiz stavkalari darajasini pasaytirish sharoitida
kelgusi 5 yil ichida turar-
joy koʻchmas mulk narxlari yiliga 10 foizgacha oshishi
kutilmoqda. Koʻrib chiqilayotgan davrda koʻchmas mulk bozorining salohiyatini
baholash, ekspertlar
uning sigʻimini 3 million kvadrat metrgacha kengaytirishni
taxmin qilmoqdalar. Aynan qurilayotgan uylardagi uy-
joy narxi oʻz yashash
sharoitlarini yaxshilashni xohlaydigan odamlar uchun umumiy qurilishni
jozibador qiladi, ammo bu sohada salbiy omillar, xususan, quruvchilar tomonidan
investorlarning huquqlarini suiiste’mol qilish ham mavjud. Shu bilan birga,
birgalikda qurilish sohasida koʻplab qonun buzilish holatlari kuzatilmoqda va
umumiy qurilish sohasini, xususan, fuqarolik, ma’muriy va jinoiy qonun hu
jjatlari
asosida tartibga solish masalasi qonun chiqaruvchilarning, huquqshunos olimlar
va ushbu sohada tadqiqot olib boruvchilarning e’tiborini talab qiladi. Bundan
tashqari, ipoteka qurilishi sohasidagi huquqiy munosabatlarni tartibga solish
bo‘yicha xorijiy tajribani o‘rganish ham dolzarbdir, chunki bu O‘zbekistonda
boshqa davlatlarning ijobiy tajribasi, shuningdek, ularning xatolarini hisobga
olgan holda qonunchilikni ishlab chiqish va takomillashtirish imkonini beradi.
Birinchi marta investitsion faoliyat shakli sifatida ulush kiritish asosida
qurish Argentinada 1980-
yillarning ikkinchi yarmida paydo boʻldi. Argentinada
ulush kiritish asosida qurishning tarqalishiga oʻsha paytda mamlakatda sodir
boʻlgan chuqur iqtisodiy inqiroz yordam berdi. Argentina v
alyutasi peso jiddiy
qadrsizlandi, qisqa vaqt ichida qashshoqlik chegarasida yashovchi odamlar ulushi
sezilarli darajada oshdi. Bularning barchasi aholining faqat kichik bir qismi
nisbatan qulay yashash sharoitlariga ega boʻlishiga va uy
-joyni mulk sifatida sotib
olishiga olib keldi. Davlat bu masalaga g‘amxo‘rlik qilib, aholining kam
ta’minlangan qatlamini qo‘llab
-quvvatlash, uy-joyga muhtoj aholini uy-joy bilan
ta’minlashga hissa qo‘shishni maqsad qilgan. Ushbu maqsadga erishish uchun
1985-yilda Argentina
ning amaldagi prezidenti tashabbusi bilan “Adolat uchun
qurilish” dasturi (Construcción de la equidad –
ispancha) ishlab chiqilgan bo‘lib,
unga ko‘ra davlat tashabbusi bilan faqat shu maqsadni amalga oshirish uchun
Наука, общество, образование в современных
реалиях
47
yaratilgan kompaniya tashkil etilgan. Umumiy qurilish ishtirokchilari
fuqarolarning mablagʻlarini jalb qilgan holda turar
-joy binolarini qurish vakolati
yuklangan dastur boʻlib hisoblangan. Shunday qilib, ulushli qurilish sohasi
davlatning toʻliq nazorati ostida edi, bu esa investorlarga qarshi h
ar qanday
noqonuniy xatti-harakatlarni istisno qildi. Faqatgina ushbu dasturni amalga
oshirish uchun yaratilgan boʻlib, unga fuqarolarning umumiy qurilish
ishtirokchilarining mablagʻlarini jalb qilgan holda turar
-joy binolarini qurish
vakolati berilgan.
1990-yillarda ulush kiritish asosida qurilish jarayoni sobiq ittifoq
mamlakatlariga ham kirib keldi va u erda oʻzining keyingi rivojlanish bosqichiga
kirdi. Masalan, Rossiya jinoiy qonunchiligini takomillashtirishdagi birinchi qadam
Rossiya Federatsiyasi Jinoyat kodeksining 159-moddasi 4-
qismiga oʻzgartirishlar
kiritish, ya’ni ushbu qismni fuqaroni huquqdan mahrum qilish kabi shartli holatni
qoʻshish boʻldi. Biroq ushbu oʻzgartirishning umumiy qurilish sohasiga nisbatan
kamchiligi shundaki, ishlab chiquvchi,
ya’ni quruvchilar tomonidan suiiste’mol
qilinishi natijasida jabrlanuvchi uchun boshqa oqibatlar boʻlishi mumkin, shuning
uchun ishlab chiqaruvchilar tomonidan investorlarga nisbatan koʻplab turli xil
huquqbuzarliklar sodir boʻldi va moddiy zararlari qopla
nmagan holda qoldi.
Nihoyat, 2016-
yilda Rossiya Federatsiyasi Jinoyat kodeksi oʻz mazmunini yangi
“Koʻp qavatli uylar va (yoki) boshqa koʻchmas mulk ob’yektlarini ulush kiritish
asosida qurishda ishtirok etish toʻgʻrisidagi Rossiya Federatsiyasi
qonunchili
gining talablarini buzgan holda fuqarolardan mablagʻlarni jalb qilish”
deb nomlangan 200-
modda bilan toʻldirildi. Ushbu muhim o‘zgarish tufayli
loyihachilarning ulush kiritish asosida qurilish ishtirokchilarining huquq va
manfaatlarini buzuvchi harakatlarini kvalifikatsiya qilish ancha osonlashdi,
buning natijasida qurilish tashkilotlari mansabdor shaxslarining jinoiy
javobgarlikdan bo‘yin tovlash holatlari kamaydi.
Shuningdek, Qozog‘istonda ulushli qurilishda ishtirok etish bo‘yicha
shartnomalar tuzishdan kelib chiqadigan munosabatlarni tartibga solish
maqsadida 2016-yil 7-
aprelda Qozog‘iston Respublikasining “Uy
-joy qurilishida
hissadorlik ishtiroki to‘g‘risida”gi Qonuni qabul qilindi. Ushbu Qonunni tahlil
qilish, uning koʻpgina qoidalari Rossiya qoidalariga oʻxshash degan xulosaga
kelishimizga imkon beradi. Mamlakatimizning Qozog‘iston Respublikasi bilan
yaqin integratsiyalashuvini hisobga olgan holda, ajablanarli joyi yo‘q.Shu bilan
birga, ta’kidlash joizki, Qozog‘istonda umumiy qurilish sohasidagi
munosabatlarni tartibga soluvchi qonunchilik bir necha yil oldin ishlab
chiqilganligi sababli, u jiddiy takomillashtirishni talab qiladi. Jinoiy javobgarlik
masalasiga kelsak, Qozogʻiston Respublikasi Jinoyat kodeksining qoidalaridan
kelib chiqadiki, ulushli qur
ilish toʻgʻrisidagi qonun hujjatlari qoidalarini va ulush
egalarining huquqlarini buzadigan noqonuniy xatti-
harakatlarga yoʻl qoʻygan
quruvchilarning mansabdor shaxslari asosan San’at boʻyicha jinoiy javobgarlikka
tortilishi mumkin. 190-sonli
“
Firibgarlik
”
, umumiy qurilish sohasidagi
jinoyatlarga oid maxsus jinoyat qonunchiligi normalari mavjud emas.
Наука, общество, образование в современных
реалиях
48
Gʻarbiy Yevropa mamlakatlarida birgalikda qurilishni amalga oshirish
sxemasi dastlab Lotin Amerikasi mamlakatlarida paydo boʻlganidan, shuningdek,
sobiq ittifo
q mamlakatlarida qoʻllanilganidan biroz farq qiladi.
Shunday qilib, Germaniyada kvartirani boʻlib
-
boʻlib toʻlash shartlarida sotib
olish mumkin. Masalan, dastlab xaridor narxning 25 foizini to‘laydi, shundan
soʻng kvartira unga beriladi, yana 30 foizi binoning qoʻllab
-
quvvatlovchi va o‘rab
turgan konstruksiyalari oʻrnatilgandan soʻng, 20 foizi
–
ishlarni tugatgandan va
montaj qilinganidan keyin toʻlanadi, isitish tizimlari, sanitariya
-tesisat, elektr
jihozlari, 20 foiz
–
mulk huquqini topshirishda, 5 foizi
–
qurilish tugagandan soʻng
toʻlanadi. Shu bilan birga, agar ishlab chiquvchi u yoki bu bosqichda bankrot
boʻlsa, ish boshqa kompaniya tomonidan yakunlanadi. Qurilish uchun toʻlov
xaridorning mablagʻlari joylashtirilgan bankdagi eskrou hisobidan amalga
oshiriladi. Germaniya, Ispaniya, Fransiya, Buyuk Britaniya va Rossiya qonunlariga
koʻra, aktsiyadorlar ishlab chiqaruvchiga pul bermaydilar,
Ushbu mamlakatlarda bu qoida 2008-yilda joriy etilgan, inqiroz tufayli
koʻplab qurilish kompaniyalari oʻz majburiyatlarini bajara olmay, oʻzlarini
bankrot deb e’lon qilganlar. Shu sababli, ushbu mamlakatlarning davlatlari
birgalikda qurilish tizimini isloh qildilar, nazorat funksiyalarining bir qismini
investorlar oldidagi majburiyatlarini bajara olishlarini tekshirgan banklarga
yukladilar. Shunday qilib, ushbu davlatlarning davlatlarida naqd pul mablagʻ
egalarining mablagʻlarini oʻzlashtirish nuqtai nazaridan kompaniyalar qurish
suiiste’molining oldini olish choralari koʻrildi.
Amerika Qoʻshma Shtatlarida umumiy qurilish
bozoridagi huquqiy
munosabatlarni tartibga solish uchun qurilish kompaniyalari faoliyati ustidan
prokuror nazorati mexanizmi nazarda tutilgan. Nazoratni amalga oshirish
majburiyati yuklangan mansabdor shaxslarning vakolatlariga, bu aksiyadorlarning
pul ma
blagʻlarining jalb qilinishi va sarflanishi ustidan nazoratni oʻz ichiga oladi.
Aksiyadorlarning naqd pul mablagʻlari qurilish tashkiloti foydasiga ulushli ishtirok
etish shartnomasini toʻlash uchun prokurorning maxsus hisob raqamiga oʻtkaziladi,
bu mablag
ʻ
lar orqali qurilish maqsadlarida keyinchalik taqsimlanadi. Shunday qilib,
prokuror nazoratini amalga oshirish orqali xususiy mulkdorlar mablagʻlarining
ayrim turar-joy binolarini qurishdan tashqari boshqa maqsadlarga sarflanishining
oldi olinmoqda.
Shu bilan birga, ayrim mamlakatlarda aksiyadorlarning huquq va
manfaatlarini himoya qilishning yanada samarali mexanizmlari mavjud boʻlib,
ular ushbu sohada jinoiy huquqbuzarliklar sodir etilishining oldini olishni
ta’minlaydi, ba’zilarida, aksincha, ishtirokchi
larning huquqlarini himoya qilish
choralari koʻriladi. Shuningdek, tadqiqotlar tahlili shuni koʻrsatadiki, umumiy
qurilish sohasida sodir etilgan jinoyatlarning tabiati sobiq ittifoqing turli
mamlakatlarida koʻp jihatdan oʻxshash boʻlib, ularning eng keng
tarqalgani
firibgarlik
sifatida
tavsiflangan
harakatlardir,
masalan,
hujjatlarni
qalbakilashtirish, soxtalashtirish. qurilishda aksiyadorlik shartnomalarini
Наука, общество, образование в современных
реалиях
49
roʻyxatdan oʻtkazish talablariga rioya qilish, shuningdek, mansabdor shaxslarni
keyinchalik yashirgan holda umumiy qurilish maqsadida jalb qilingan
mablagʻlarni oʻzlashtirishdan iborat.
Gʻarbiy Yevropa mamlakatlarida sobiq ittifoq mamlakatlari bilan
solishtirganda, ulushli qurilish ishtirokchilarining yaxshi ishlab chiqilgan mablag‘
yig‘ish mexanizmi, shuningdek, samarali va qat’iy hukumat tufayli
aksiyadorlarning manfaatlarini buzuvchi jinoiy huquqbuzarliklar muammosi
deyarli yoʻq. Shunga koʻra, davlat tomonidan umumiy qurilish sohasida sodir
etilgan jinoyatlar uchun jinoiy javobgarlikni belgilovchi normalarni tez-tez isloh
qilishning hojati yoʻq, chunki fuqarolik huquqi tizimi, shuningdek, ma’muriy
javobgarlikka tortishning mavjud mexanizmlari bu sohada tartibsizliklarni
minimallashtirish uchun yetarlicha samaralidir.
Koʻrib chiqilayotgan shartnomaning huquqiy tabiatining nazariy ta’rifi
tadqiqotning qiyosiy usulidan keng foydalangan holda har tomonlama tahlil qilish
uchun zarurdir. Oʻzbekiston Fuqarolik Kodeksida fuqarolarning turar
-joy
binolarini qurishdagi ulushli ishtirokiga e’tibor berilmagan, garch
i bu tendensiya
nafaqat Oʻzbekiston qonunchiligida uchraydi. Mulk huquqini qoʻlga kiritishning
barcha asoslarini maxsus tartibga solish juda qiyin va ular hech qanday
qonunchilik tizimida muammosiz tartibga solinmaydi. Biroq mulk huquqini
qoʻlga kiritishning koʻplab asoslari odamlar qonunga tayanib, oʻzlarini mulkdor
deb bilishlari uchun maxsus tartibga solinishi kerak, chunki ular toʻgʻridan
-
toʻgʻri
qonun hujjatlarida nazarda tutilgan asoslarda mulkka ega boʻlganlar. Ushbu
munosabatda, koʻrib chiqilayotgan
shartnomaning huquqiy xususiyatini aniqlash
uchun barcha tasniflash belgilarini aniqlash maqsadga muvofiqdir. Lekin birinchi
navbatda, eng muhim, me’yor shakllantiruvchi xususiyatni aniqlaymiz
–
bu
majburiyatning yoʻnalishi hisoblanadi. Fuqarolarning shax
siy ehtiyojlari uchun
turar-
joy binolarini qurishda ulushli ishtiroki toʻgʻrisidagi shartnomaga binoan,
bir tomon (quruvchi) ma’lum bir koʻchmas mulk ob’yektini qurish yoki
shartnomada belgilangan muddatda qurilishini tashkil etish, uni foydalanishga
topshirish majburiyatini oladi va kvartirani boshqa tomonga (aksiyadorga)
oʻtkazish va aksiyador ob’yekt qurilishini moliyalashtirishni amalga oshirish va
undagi ulushingizni oʻz zimmasiga olishga majburdir. Yuqoridagi ta’rifga
asoslanib, ko‘rinib turibdiki, us
hbu shartnoma mulkni tadbirkorlik faoliyati bilan
bog‘liq bo‘lmagan maqsadlarda foydalanish uchun fuqarolarning mulkiga
o‘tkazish to‘g‘risidagi shartnoma hisoblanadi. Men ta’kidlamoqchi boʻlgan keyingi
xususiyat
–
bu shartnomaning tadbirkorlik xususiyatiga ega emasligi. Aktsiyador
turar-
joy binolarini foyda olish uchun emas, balki faqat oʻz turar joyi uchun, ya’ni
shaxsiy iste’mol maqsadlari uchun quradi. Uni ishlab chiquvchi bilan bogʻlaydigan
sheriklik tijorat maqsadi emas, balki faqat qurilgan natijani olish, ularning
munosabatlari bundan tashqariga chiqmaydi, shuni ta’kidlash kerakki, bu
ularning barcha munosabatlarining asosiy nuqtasidir, lekin faqat oʻz yashash joyi
uchun, ya’ni shaxsiy iste’mol maqsadlari uchun
Наука, общество, образование в современных
реалиях
50
Shunday qilib, turli mamlakatlarda umumiy qurilish har bir mamlakatning
oʻziga xos xususiyatlariga qarab turli yoʻllar bilan paydo boʻlgan va rivojlanadi
degan xulosaga kelishimiz mumkin. Bundan tashqari, bir-
biriga qoʻshni
mamlakatlarda koʻpincha umumiy qurilish sohasini tartibga solishning oʻx
shash
mexanizmlari mavjud va bunday mamlakatlarda sodir boʻladigan
huquqbuzarliklar, odatda, oʻxshashliklarga ham ega. O‘zbekiston uchun xorijiy
davlatlar tajribasini o‘rganish, shubhasiz, mamlakatimizda ulush kiritish asosida
qurilishni tartibga solish, shartnoma taraflarining manfaatlarini himoya qilish,
bu boradagi huquqbuzarliklar darajasini kamaytirish mexanizmlarini
takomillashtirishdan iborat.
