www.e-itt.uz
I SON. 2024
63
UY-JOY MOLIYASINING NAZARIY ASOSLARI
Berdaliyeva Muxabbatxon Zayniddin qizi
TDIU huzuridagi “O‘zbekiston iqtisodiyotini rivojlantirishning
ilmiy asoslari va muammolari” ITM
ORCID: 0009-0001-7788-5690
Annotatsiya.
Ushbu maqolada uy-joy moliyasining mazmuni va turli olimlar tomonidan
ushbu moliya sohasiga berilgan ta’riflar keltirib o‘tilgan. Shuningdek, uy-joy moliyasi bilan bog‘liq
tushunchalarga olimlarning yondashuvlari va uy-joy sotib olish imkoniyatiga ta’sir qiluvchi
omillar ham tahlil qilingan. Maqolada uy-joy narxlarining arzonligi bo‘yicha asosiy nazariyalar
ham yoritib berilgan.
Tayancha so‘zlar:
ko‘chmas mulk, uy-joy moliyasi, qiymat zanjiri, uy-joy sotib olish
imkoniyati, uy-joyni moliyalashtirish, daromadga asoslangan nazariya, narxga asoslangan
nazariya, uy-joyga asoslangan nazariya.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛЬНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
Бердалиева Мухаббатхан
НИЦ «Научные основы и проблемы
экономического развития Узбекистана» ТГЭУ
Аннотация.
В данной статье представлены содержание жилищного
финансирования и определения, данные этой области финансов различными учеными.
Также анализируются подходы ученых к понятиям, связанным с жилищным
финансированием и факторами, влияющими на возможность покупки дома. В статье
также рассматриваются основные теории низких цен на жилье.
Ключевые слова:
недвижимость, финансирование жилья, цепочка создания
стоимости, доступность жилья, финансирование жилья, теория, основанная на доходе,
теория, основанная на ценах, теория, основанная на жилье.
THEORETICAL FOUNDATIONS OF HOUSING FINANCE
Berdaliyeva Mukhabbatkhon
SRC "Scientific foundations and problems
of economic development of Uzbekistan" at TSUE
Abstract.
In this article, the content of housing finance and the definitions given to this field
of finance by various scholars are presented. Also, the approaches of scientists to the concepts
related to housing finance and the factors influencing the possibility of buying a house are also
analyzed. The article also covers the main theories of low housing prices.
Key words:
real estate, housing finance, value chain, housing affordability, housing finance,
income-based theory, price-based theory, housing-based theory.
UOʻK: 336.011
I SON – IYUL-AVGUST
63-68
www.e-itt.uz
I SON. 2024
64
Kirish.
Ko‘chmas mulk sanoati ko‘plab mamlakatlarda asosiy biznes hisoblanadi va mamlakat
yalpi ichki mahsulotida uning ulushi sezilarli salmoqqa ega. Dubay, AQSh, Buyuk Britaniya,
Yevropa, Kanada va boshqa turli mamlakatlarning iqtisodiy o‘sishida ko‘chmas mulk katta
ahamiyatga ega. Uy-joy moliyasi esa ko‘chmas mulk moliyasining bir bo‘limi bo‘lib, aholining
ijtimoiy ehtiyojlari bilan bog‘liq bo‘lgan turar-joy obyektlarini qurish, sotib olish va ulardan
foydalanish uchun moliyaviy mablag‘lar jalb qilish va boshqarish bilan bog‘liq tushunchalarni
birlashtiradi.
Adabiyotlar sharhi.
Uy-joy moliyasi va arzon uy-joy narxlariga ta’sir qiluvchi omillar ko‘plab olimlar
taomonidan o‘rganib chiqilgan bo‘ib,
Wolswijk (2006) Yevropaning 15 mamlakatida ipoteka
kreditlari talabi va taklifini o‘rganib, ipoteka foizlari xarajatlari, uy-joy narxlari, moliyaviy
tartibga solish va fond bozori ko‘rsatkichlari kabi o‘zgaruvchilar ipoteka qarziga sezilarli
darajada ta’sir qilishini aniqladi. Dajcman (2020) Yevropaning 13 mamlakatida ipoteka talabini
o‘rganib chiqib, uy-joy narxlari va YaIM o‘sishi uy-joy ipoteka talabiga ijobiy ta’sir ko‘rsatsa-da,
foiz xarajatlari va bank krediti standartlari salbiy ta’sir ko‘rsatishini aniqladi. Naoi va boshqalar
(2019) Buyuk Britaniya, Avstraliya va Yaponiyadagi uy-joy ipoteka bozorlarini o‘rganib chiqib,
kreditor cheklovlari, uy-joy bozori sharoitlari va demografik omillar bozor dinamikasiga salbiy
ta’sir qiladi degan xulosaga keldi.
Green va Wachter (2005) moliya institutlarining moliyalashtirish tuzilmalarini va
moliyaviy bozorlar evolyutsiyasini ipoteka bozori dinamikasining hal qiluvchi omillaridir deya
ta’kidlagan. Ularning fikricha, asosiy kreditorlar sifatida depozitar institutlari katta ulushga ega
mamlakatlarda ipoteka kreditlari depozitar portfelda saqlanadi, chunki bu mamlakatlarda
sekyuritizatsiya va qarz oluvchilarni tanlash imkoniyati cheklangan. Kempbell (2013) turli xil
ipoteka tizimlari risklar va imtiyozlarni turli yo‘llar bilan qanday taqsimlashini tahlil qildi va
sharoitlar o‘zgarishi bozor dinamikasiga ta’sir qilishini isbotladi. Bank bozorining tuzilishi
ipoteka sektoriga ham sezilarli ta’sir ko‘rsatadi.
Tadqiqot metodologiyasi.
Tadqiqot ishi davomida kuzatish, qiyoslash, tizimli va qiyosiy tahlil kabi usullardan
foydalanildi. Xususan, oʻndan ortiq milliy va xorijiy adabiyotlarda mazkur mavzuga doir
tadqiqotlar oʻrganib chiqildi va tahlil etildi.
Tahlil va natijalar muhokamasi.
Umuman olganda, uy-joy moliyasi va undagi mavjud muammolarni tahlil qilishdan oldin,
uy-joy moliyasining asosiy kategoriyalari bilan tanishib olish maqsadga muvofiq. Hatto
rivojlangan mamlakatlarning yirik bank-moliya tizimi uchun ham salbiy oqibatlarga sabab
bo‘lgan 2008-yildagi ipoteka kreditlari bilan bog‘liq Moliyaviy inqiroz ko‘plab olimlarning uy-
joy moliyasi bo‘yicha tadqiqot ishlarini olib borishlariga turtki bo‘ldi.
Porter qiymat zanjirini ma’lum bir ishlab chiqarish yoki xizmat ko‘rsatish uchun barcha
zarur faoliyatlarning to‘liq to‘plami deb ta’riflagan. U ishlab chiqaruvchi o‘z mahsuloti uchun
qo‘shimcha qiymat yaratish uchun amalga oshiradigan barcha tadbirlarni o‘z ichiga oladi, ishlab
chiqarish, mahsulot marketingi va barcha sotishdan keyingi faoliyatlar shular jumlasidandir.
Uy-joy bilan ta’minlash qiymati zanjirini tashkil etuvchi muayyan faoliyat turlarini esa 3
guruhga bo‘lish mumkin:
1-rasm. Uy-joy bilan ta’minlash qiymati zanjiri
Manba:
o‘rganilgan ma’lumotlar asosida muallif ishlanmasi.
1) Uy-joyni
moliyalashtirish
2) Uy-joy qurilishi
3) Yer sotib olish.
www.e-itt.uz
I SON. 2024
65
Uy-joyni moliyalashtirishning asosiy 3 elementi dastlabki moliyalashtirish, to‘lov va
xizmat ko‘rsatish bir tashkilot tomonidan amalga oshirilishi mumkin bu ko‘pincha "vertikal
integratsiya" deb ta’riflanadi biroq ushbu jarayonlar turli subyektlar tomonidan ham amalga
oshirilishi mumkin. Garchi birinchi model an’anaviyroq va keng tarqalgan bo‘lsa-da, ikkinchisi
moliyaviy alternativa sifatida ipoteka asosidagi qimmatli qog‘ozlarning paydo bo‘lishi bilan tez
rivojlanib bordi.
1-jadval
Uy-joy moliyasi bilan bog‘liq tushunchalarga olimlarning yondashuvlari
T/r
Tadqiqotchi
olim
Tushuncha nomi
Ta’rif
1
Porter, M. E.
(2008)
Qiymat zanjiri
Ma’lum bir ishlab chiqarish yoki xizmat ko‘rsatish
uchun barcha zarur faoliyatlarning to‘liq to‘plami
(Porter, 2008).
2
Lea, M. J.
(2000)
Uy-joy moliyasi
Uy-joy uchun qarz beruvchilar va qarz oluvchilarning
moliyaviy natijaga erishishlarini ta’minlovchi har
qanday tizim (Lea, 2000).
3
King, P.
(2009)
Uy-joy moliyasi
Uy-
joy qurish va iste’mol qilish
imkonini beruvchi
tizim (King, 2009).
4
Mumtoz B.
(1991)
Uy-joy sotib olish
imkoniyati (Housing
affordability
–
Uy-joy
arzonligi)
To‘lovchi o‘z resurslariga ortiqcha yuk bo‘lmasdan
to‘lashi mumkin bo‘lgan xarajat (Mumtaz, 1991).
5
Maklennan va
Uilyams
(1990)
Uy-joy sotib olish
imkoniyati (Housing
affordability
–
Uy-joy
arzonligi)
Davlat standartlari bilan kelishilgan holda uy
xo‘jaliklari daromadini asossiz ravishda oshirmasdan
standart uy-joy sotib olish yoki ijaraga olish
qobiliyati (Maclennan and Williams, 1990).
6
Vaythed
(1991)
Uy-joy sotib olish
imkoniyati (Housing
affordability
–
Uy-joy
arzonligi)
Uy xo‘jaliklarining daromadlari va uy
-joy xarajatlari
o‘rtasidagi o‘zaro bog‘liqlikdir (Whitehead, 1991)
7
Olatubara va
Agbola
(1992)
Uy-joy sotib olish
imkoniyati (Housing
affordability
–
Uy-joy
arzonligi)
oilaning oziq-
ovqat va sog‘lig‘i bilan bog‘liq
xarjatlarga ta’sir etmasdan, davriy ipoteka
majburiyatlarini hal qilish qobiliyatidir (Olatubara
and Agbola, 1992).
Manba:
o‘rganilgan ma’lumotlar asosida muallif ishlanmasi.
Uy-joyni moliyalashtirish kamida 8 ta ishtirokchi tomonidan amalga oshirilishi mumkin:
2-rasm. Uy-joyni moliyalashtiruvchi ishtirokchilar
Leaning fikriga ko‘ra, uy-joy moliyasi – bu uy-joy uchun qarz beruvchilar va qarz
oluvchilarning moliyaviy natijaga erishishlarini ta’minlovchi har qanday tizimdir. Bunda eng
muhimi qarz beruvchilar ham, qarz oluvchilar ham rozi bo‘ladigan kelishuv nuqtasidir. Bunday
o‘z
-
o‘zini
moliyalashtirish
sotuvchi
tomonidan
muddatli
moliyalashtirish
qarindoshlar
tomonidan foizsiz
moliyalashtirish
bank tomonidan
moliyashtirish
moliya
kompaniyalari
tomonidan
moliyalashtirish
sug‘urta
kompaniyasi
tomonidan
moliyalashtirish
hukumat
tomonidan
moliyalashtirish
ipoteka bilan
ta'minlanga
qimmatli
qog‘ozlar orqali
moliyalashtirish
www.e-itt.uz
I SON. 2024
66
kelishuv nuqtasi moliya institutlari, hukumat, sug‘urta kompaniyalari, uy-joy quruvchilar va
jismoniy shaxslar o‘rtasida to‘g‘ri muvofiqlashtirilgan munosabatlarni ta’minlaydigan samarali
uy-joy moliyalashtirish tizimini talab qiladi.
Uy-joyning arzonligi yillar davomida ko‘plab olimlar tomonidan turlicha ta’riflangan.
Mumtoz B. uy-joyning arzonligini to‘lovchining resurslariga ortiqcha yuk bo‘lmasdan to‘lashi
mumkin bo‘lgan xarajat bilan bog‘laydi. Bu nuqtai nazar, uy egalariga qaraganda, ko‘proq uy
ijarachilariga tegishli. Maklennan va Uilyams tomonidan ishlab chiqilgan nisbatan to‘liqroq
ta’rif esa quyidagicha, uy-joyning arzonligi - bu davlat standartlari bilan kelishilgan holda uy
xo‘jaliklari daromadini asossiz ravishda oshirmasdan standart uy-joy sotib olish yoki ijaraga
olish qobiliyati. Vaythed uy-joyning arzonligi odatda uy xo‘jaliklarining daromadlari va uy-joy
xarajatlari o‘rtasidagi o‘zaro bog‘liqlikdir deya ta’riflagan. Olatubara va Agbola ta’rifiga ko‘ra
ipoteka uy-joy tizimida uy-joy sotib olish imkoniyati – bu oilaning oziq-ovqat va sog‘lig‘i bilan
bog‘liq xarajatlarga ta’sir etmasdan, davriy ipoteka majburiyatlarini to‘lash qobiliyatidir.
Ijaraga beriladigan uy-joy uchun uy-joyning arzonligi tushunchasi boshqa ehtiyojlarni
cheklamasdan, eng kam standartli uy-joy uchun ijara haqini to‘lash imkoniyati bilan
belgilanadi. Uy-joyning arzonligi bilan bog‘liq bir qancha nazariyalar ham mavjud:
3-rasm. Uy-joy sotib olish imkoniyatini baholash nazariyalari
Manba:
o‘rganilgan ma’lumotlar asosida muallif ishlanmasi.
Daromadga asoslangan nazariya.
Bu nazariyaga ko‘ra, uy-joyning arzonligi uy
xo‘jaliklarining daromadiga bog‘liq. Umumiy qoida bo‘yicha uy-joy uchun xarajatlarning
maksimal miqdori uy xo‘jaliklari daromadining 30 foizidan oshmasligi kerak (Adegoke and
Agbola, 2020). Lekin uy xo‘jaliklarining uy-joy uchun xarajatlari ularning daromadlarining
qancha qismini tashkil qilayotganini aniqlash murakkab jarayon bo‘lishi mumkin. Daromadga
asoslangan nazariya talabning asosiy iqtisodiy nazariyasi bilan bog‘liq bo‘lib, samarali talab
tovarni ma’lum bir narxda sotib olish qobiliyatidan kelib chiqadi.
Narxga asoslangan nazariya.
Bu nazariya uy-joy narxini uy xo‘jaligining boshqa iste’mol
tovarlari va xizmatlari bilan bog‘laydi. Bu nazariya talab va taklifning bozor mexanizmiga
asoslangan iste’molchi–talab nazariyasi bilan chambarchas bog‘liq. Tadqiqotchi Stone ma’lum
daromad guruhlari uchun uy-joy sotib olish imkoniyatini taqqoslash zarur deb hisoblagan,
chunki arzonlik tushunchasi turli guruhlar uchun turlicha bo‘lishi mumkin. Stone va boshqalar
arzon uy-joy ijarasi bilan arzon uy-joylarni solishtirdi va hatto ijtimoiy uy-joy investorga foyda
keltirmasa ham, u ijtimoiy uy-joy uchun joriy xarajatlarni qoplash uchun yetarli bo‘lgan ijara
summasini belgilashi kerak degan xulosaga keldi (Stone and others, 2011). Uy-joyning arzonligi
va arzon yashash sharoitlarini solishtiradigan bo‘lsak, uy-joy arzon bo‘lishi mumkin, ammo
yashash sharoiti talab darajasida bo‘lmasligi mumkin. Odatda arzon uy-joy shaharga chiqish
uchun transport tizimi yaxshi bo‘lmagan hududlarda joylashgan bo‘ladi. Uy-joyning arzonligini
uy-joy standartlari bilan taqqoslab aytish mumkinki, uy-joy aholining asosiy ehtiyojlari uchun
zarur bo‘lgan hatto minimal standart talablarga ham javob bermasa, bunday arzon uy-joyni
haqiqiy muvaffaqiyatli yechim deb hisoblab bo‘lmaydi. Shu sababli ham uchinchi uy-joyga
asoslangan nazariyani ham ko‘rib chiqish zarur.
daromadga asoslangan nazariya,
narxga asoslangan nazariya,
uy-joyga asoslangan nazariya.
www.e-itt.uz
I SON. 2024
67
Uy-joyga asoslangan nazariya
. Bu nazariya uy-joyning arzonligi turar joy birligining
sifati va yaroqliligi bilan ham bog‘liq deb ta’kidlaydi. Agar uy-joy sifati va xavfsizligi asosiy
standartlarga javob bersa va aholi daromadlariga mos bo‘lsa shundagina uy-joyni sotib olish
narxlari yetarlicha arzon deb baholanishi mumkin. Uy-joyga asoslangan nazariyaning asosi uy-
joyga bo‘lgan ehtiyojning ijtimoiy nazariyasi bilan bog‘liq (Pohl and others, 2022). Uy-joyning
arzonligi nazariyasi shahar aholisining turli daromad guruhlarini samarali uy-joy bilan
ta’minlashda uy-joy sifati va uy xo‘jaliklarining daromadlari kabi barcha zarur omillarni
birlashtirishni va uy-joy mulkdorlarining o‘ziga xos ehtiyojlari va xususiyatlarini hisobga
olishni talab qiladi.
Xulosa va takliflar.
Uy-joy moliyasining asosiy maqsadi esa uy-joyni qurish, sotib olish va tasarruf qilish bilan
bog‘liq turli jarayonlarda moliyaviy resurslarni jalb qilish, boshqarish va ulardan samarali
foydalanishdir. Uy-joy moliyasi moliyalashtirish usullari va shakllarini va moliyalashtirish
jarayoni subyektlari birlashtiruvchi tizim bo‘lib, ular o‘rtasidagi munosabatlar turli huquqiy
me’yorlar asosida tartibga solinadi. Rivojlangan mamlakatlar tajribasi shuni ko‘rsatadiki,
samarali faoliyat olib boruvchi uy-joy fondini moliyalashtirish bozorlarining joriy etilishi milliy
iqtisodiyotga katta foyda keltiradi, xususan, qurilish sanoati va unga aloqador tarmoqlarda
bandlikning o‘sishi, mulkdan yanada samarali foydalanish, ishchi kuchining harakatchanligini
oshirish, kapital bozorini rivojlantirishdagi muvaffaqiyatlar, resurslarni yanada samarali
taqsimlash va makroiqtisodiy beqarorliklarni kamaytirish shular jumlasidandir.
Ushbu ijobiy natijalar erishishda huquqiy, institutsional va makroiqtisodiy asosga e’tibor
berish hal qiluvchi omil hisoblanadi. Funksional va ishonchli shart-sharoitlarning paydo
bo‘lishi bilanoq, moliyalashtirish usullari ko‘payib rivojlanib boradi, chunki qarz oluvchilar va
kreditorlar uzoq muddatli majburiyatlar bo‘yicha risklarni baholab ularni hisobga olib qarorlar
qabul qilishda kengroq imkoniyatlarga ega bo‘ladilar.
Adabiyotlar:
Adegoke and Agbola, T. (2020). Housing affordability and the organized private sector
housing in Nigeria. Open Journal of Social Sciences, 8(4), 177–192
Campbell, J.Y., (2013). Mortgage market design. Eur. Finan. Rev. 17 (1).
Dajcman, S., (2020). Demand for residential mortgage loans and house prices in the euro
area. Econ. Sociol. 13 (1), 40–51.
Green, R.K. and Wachter, S.M., (2005). The American mortgage in historical and
international context. J. Econ. Perspect. 19 (4), 93–114.
King, P. (2009). Understanding housing finance: Meeting needs and making choices.
Routledge
Lea, M. J. (2000). Prerequisites for a successful secondary mortgage market: The role of the
primary mortgage market. Housing Finance International, 15(2),
Maclennan, D. and Williams, R. (1990). Affordable housing in Britain and the United States.
York: Joseph Rowntree Foundation.
Mumtaz, B. (1991). Housing finance manual for developing countries. London: Development
Planning Unit
Naoi, M. and others, (2019). Household mortgage demand: a study of the UK, Australia and
Japan. Int. J. Housing Markets Anal. 12 (1), 110–130.
Olatubara, C. and Agbola, S. (1992). Cost recovery in Nigerian public housing. Habitat
International, 16(1), 83–94
Pohl, L. and others, (2022). Need for shelter, demand for housing, desire for home: A
psychoanalytic reading of home-making in Vancouver. Housing Studies, 37(9), 1650–1668
Porter, M. E. (2008). Competitive advantage: Creating and sustaining superior performance.
Free Press.
www.e-itt.uz
I SON. 2024
68
Stone, M. E. and others, (2011). The residual income approach to housing affordability: The
theory and the practice.
Whitehead, C. M. (1991). From need to affordability: An analysis of UK housing objectives.
Urban Studies, 28(6), 871–887
Wolswijk, G., (2006). Determinants of mortgage debt growth in EU countries. Eur. J. Housing
Policy 6 (2), 131–149.
