277
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
ОЦЕНКА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ В КАЧЕСТВЕ ЗАЛОГА ДЛЯ
ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА
Султонов А.A.
– главный специалист, АО "Асакабанк"
Аннотация
. Земля может быть полезным инструментом для получения
кредита, который в противном случае был бы недоступен для многих людей,
если бы у них была такая возможность. Многие кредиты, в том числе
земельные кредиты и кредиты на строительство, могут быть обеспечены
землей, что делает их менее рискованными для кредиторов и позволяет
получить их по сравнительно низкой процентной ставке и на долгий срок.
Не секрет, что даже для самых финансово здоровых людей иногда бывает
трудно получить кредит, особенно крупный. Однако, в случае необходимости
получения такого крупного кредита в качестве обеспечения может быть
использована земля, которая находится в собственности, или полученная по
наследству. Используя землю в качестве залога для кредита, кредиторы с
большей вероятностью будут брать более рискованных клиентов, возможно, по
более низким процентным ставкам. Однако существует вероятность потери
земли, если кредит не будет вовремя погашен.
Программа осуществляемых в сегодняшний день реформ в Узбекистане
предполагает развитие предпринимательской деятельности и инициативы в
регионах. Со стороны государства уделяется всяческая поддержка для
реализации проектов предпринимателей. Отрасли экономики разделены
между государственными банками для выделения кредитов при получении
соответствующей
заявки
от
предпринимателя.
Однако,
многие
предприниматели сталкиваются с проблемой обеспечения запрашиваемого
кредита необходимым залогом, который является законным требованием
банков. В данной связи, существует необходимость формирования системы
кредитования под залог частных земельных участков в Узбекистане, который
создаст эффективно работающий механизм обеспечения представителей
бизнеса, а также предпринимателей доступными долгосрочными кредитными
ресурсами
на
основе
включения
в
рыночный
оборот
земель
несельскохозяйственного назначения. Функционирование указанной системы
в Узбекистане будет способствовать активной кредитной поддержке
деятельности субъектов предпринимательства и улучшению социально-
экономических условий в секторах экономики.
278
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
Необходимо отметить, что система кредитования под залог частных
земельных участков в Узбекистане только зарождается, предприняты первые
шаги в данном направлении. В соответствии Законом Республики Узбекистан
№ЗРУ-728 «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного
назначения» от 15.11.2021г. начата программа приватизации земельных
участков несельскохозяйственного назначения, принадлежащих гражданам и
юридическим лицам Республики Узбекистан на основе права постоянного
пользования (владения), аренды и пожизненного наследуемого владения. В
соответствии с Законом Республики Узбекистан №ЗРУ-775 «О внесении
изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики
Узбекистан в связи с совершенствованием системы обеспечения равенства и
прозрачности в земельных отношениях, надежной защиты прав на землю и
превращению их в рыночный актив» от 06.06.2022г. внесены изменения в
Земельный кодекс Республики Узбекистан, которые являются правовой базой
для регулирования земельно-рыночных отношений, включения земли в
рыночные отношения и превращения ее в рентабельный ликвидный актив.
Для того, чтобы придать импульс к осуществляемым реформам в
области земельных отношений, рекомендуется:
•
На первом этапе создать специализированное земельное отделение
в одном из государственных банков, приоритетным направлением
деятельности которого являются выдача кредитов под залог земельных
участков и выпуск земельных ценных бумаг;
•
Осуществление государственной поддержки, учитывающей
потребности основных участников системы кредитования под залог
земельных участков;
•
Совершенствование правовой базы системы кредитования под
залог земельных участков в части расширения видов залога, а также
разработки специализированных законов и нормативно-правовых актов,
связанных с залогом земель сельскохозяйственного назначения и новыми
инструментами мобилизации ресурсов;
•
Осуществление мер по повышению качества оценки рыночной
стоимости земель;
•
Совершенствование
системы
управления
комплексным
банковским риском при кредитовании под залог земельных участков;
•
Разработать модель кредитования под залог земельных участков,
адаптированная к современным условиям и учитывающая особенности
деятельности субъектов предпринимательства.
279
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
Следует
подчеркнуть
возможность
использования
системы
кредитования под залог земельных участков при ипотечном кредитовании и в
направлении розничного бизнеса банков в целом. Государством ведется
актвиная политика по обеспечению населения жильем по средством
предоставления ипотечных кредитов и субсидий. Для развития рынка ипотеки
государством организована специальная компания по рефинансированию
ипотеки, функционируют ипотечные центры по предоставлению услуг в сфере
жилой и коммерческой недвижимости для девелоперских компаний и
клиентов. Согласно утвержденным президентом страны мерам по
стимулированию ипотеки и строительства, с 2023 года ипотеку предоставят
без официального дохода, а застройщикам выделят льготные кредиты на
основе поручительства Фонда поддержки предпринимательства. В качестве
альтернативы такому обеспечению можно предложить землю, который более
ликвидный чем поручительство.
Так на сегодняшний день в банковском секторе Узбекистана процентная
ставка по кредитам варьируется в зависимости от цели и срока кредита. Самым
дорогим и коротким по сроку (от 1 года до 2 лет, в некоторых случаях до 5 лет)
считается продукт «Микрозайм», который предоставляется без цеди
использования по процентной ставке в среднем 28% годовых. В качестве
обеспечения
коммерческие
банки
принимают
страховой
полис,
поручительство третьих лиц и движимое либо недвижимое имущество
(автомобиль, жилой дом и т.п.). Однако земля не числится в качестве
залогового обеспечения при выдаче банками кредитов ввиду:
•
не участия земли в финансово-кредитных отношениях;
•
не ликвидности земли, обусловленная отсутствием полноценно
функционирующего рынка земли;
•
отсутствия рационального метода определения рыночной
стоимости земли;
•
отсутствия механизма по учету прав на землю в качестве залога
при выдаче кредитов.
Чтобы использовать землю в качестве залога, земля должна иметь
рыночную стоимость собственного капитала, равную или превышающую
сумму кредита. Чтобы определить стоимость залогаемой земли, кредитор
обычно требует оценочного отчета от оценщика недвижимого имущества.
Оценщик оценивает стоимость земли на основе нескольких факторов, таких
как ее состояние, положение, местоположение и факторы окружающей среды.
Например, земля дальше от городов может стоить меньше, чем земля вблизи
населенного пункта. Если земля находится рядом с городом, и у города есть
280
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
ограничение на нее, например, закон об охране окружающей среды, это тоже
повлияет на ее стоимость.
В зависимости от потребностей заемщика и кредитора, земля может
быть использована в качестве залога для нескольких различных типов
кредитов. В мировом опыте наиболее распространено использование
земельного залога для кредита под частное строительство. Земля также может
быть использована в качестве залога для личного кредита, который можно
использовать практически для чего угодно. В коммерческих банках
Узбекистана выдаются кредиты для строительства и реконструкции
индивидуальных домов. Сумма, процентная ставка, срок и другие условия
отличаются от банка к банку. В качестве обеспечения требуется залог
недвижимого имущества, но никак сама земля. Если ссылаться на
неофициальные данные по продаже земли по городу Ташкент, где
неофициальная цена 1 сотка земли варьируется в диапазоне от 15 до 30 тыс.
долл. США, то земля могла бы стать ликвидным залогом для получения
любого типа кредита. В данной связи, использование земли в качестве залога
по кредиту имеет много преимуществ как для кредитора, так и для заемщика.
Поскольку земля используется в качестве залога, риск невозврата кредита
снижается.
Теоритически из-за более низкого риска кредиты, которые используют
землю в качестве залога, часто легче получить, чем необеспеченные кредиты,
даже для тех, у кого более низкий кредитный рейтинг. Еще одним
преимуществом использования земли в качестве залога является то, что суммы
кредита могут быть намного выше, чем другие необеспеченные кредиты,
которые часто ограничены более низкими суммами. Если у вас есть земля и вы
хотите построить на ней дом своей мечты, вы с меньшей вероятностью будете
ограничены суммой кредита, чем с другими кредитами.
YASHIL IQTISODIYOTGA O‘TISH DAVRIDA SUG‘ORILADIGAN
YERLAR EKOLOGIK HOLATINI YAXSHILASH YO‘LLARI
Sultonov X.G.
- o‘qituvchi, Termiz davlat universiteti
Annotatsiya:
ushbu maqolada yashil iqtisodiyotga o‘tish davrda
sug‘oriladigan yerlar ekologik holatini yaxshilash yo‘llari haqida ma’lumotlar
berilgan. Shuninngdek, yashil iqtisodiyotga o‘tish orqali qishloq xo‘jaligini
