269
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
ЕР ИЖАРАСИ ТИЗИМИНИ ТАКОМИЛЛАШТИРИШ
МАСАЛАЛАРИ
Содиқов С.С. –
магистрант, ТИҚХММИ МТУ
Аннотация:
Мазкур мақолада мамлакатимизда ер ижараси тизимини
такомиллаштириш масалалари таҳлил қилинган. Жумладан, ер участкаларини
иккиламчи ижарага бериш, ернинг бозор қийматини аниқлаш, ижарага бериш
муддатларини такомиллаштириш ва ерларни ижарага олишни давлат
томонидан рағбатлантириш механизмаларини яратиш бўйича миллий ва
хорижий давлатлар тажрибаси таҳлил қилинган.
Калит сўзлар:
ер ижараси,
иккиламчи ижара, ернинг бозор қиймати,
ижарага бериш муддати.
Ер ижараси иқтисодий ривожланишнинг муҳим воситаси ҳисобланади.
Қишлоқ тараққиёти нуқтаи назаридан ер ижараси ерга эга бўлмаган ёки фақат
чекланган капитал ва даромадга эга бўлган шахсларга ундан фойдаланиш
имкониятини бериб, қишлоқ хўжалиги соҳасида тадбиркорлик учун шарт-
шароит яратади ва ижтимоий вазифаларни бажаради.
Мамлакатимизда ер ижараси билан боғлиқ муносабатлар Ўзбекистон
Республикаси Фуқаролик кодекси, Ер кодекси, «Ижара тўғрисида»ги Қонунлар
билан тартибга солинади.
Жумладан, Ер кодексининг 24-моддасига кўра, қишлоқ хўжалигига
мўлжалланган ер участкалари қуйидагиларга ижара ҳуқуқи асосида берилади:
жисмоний ва юридик шахсларга — очиқ электрон танлов натижалари
асосида;
давлат илмий-тадқиқот ва таълим муассасаларига — Ўзбекистон
Республикаси Вазирлар Маҳкамаси томонидан қишлоқ хўжалиги соҳасида
илмий-тадқиқот ва тажриба-синов ишларини амалга ошириш учун
(Ўзбекистон Республикаси Қишлоқ хўжалиги вазирлигининг таклифига кўра);
агросаноат кластерларига — Ўзбекистон Республикаси Вазирлар
Маҳкамаси томонидан ер участкаси норматив қийматининг икки бараваридан
ортиқ миқдордаги пул маблағлари депозитга қўйилган тақдирда (Ўзбекистон
Республикаси Қишлоқ хўжалиги вазирлиги, вилоят ҳокимининг таклифига
кўра);
йирик инвестиция лойиҳасини амалга оширувчи жисмоний ва юридик
шахсларга — Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамаси томонидан
270
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
қиймати камида 10 миллион АҚШ доллари эквивалентида бўлган, энг яхши
таклифни танлаб олиш йўли билан аниқланади.
Қишлоқ хўжалигига мўлжалланмаган ер участкалари қуйидагиларга
ижара ҳуқуқи асосида берилади:
жисмоний ва юридик шахсларга — электрон онлайн-аукцион асосида;
йирик инвестиция лойиҳасини амалга оширувчи жисмоний ва юридик
шахсларга — Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамаси томонидан
қиймати камида 10 миллион АҚШ доллари эквивалентида бўлган, энг яхши
таклифни танлаб олиш йўли билан аниқланади.
чет эл инвестициялари иштирокидаги корхоналарга, халқаро
бирлашмалар ва ташкилотларга, чет эл жисмоний ва юридик шахсларига —
Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамаси томонидан ижарага берилади.
Ер участкалари ижарасининг шартлари ва муддатлари тарафларнинг
келишувига биноан белгиланади ҳамда шартномада мустаҳкамлаб қўйилади.
Ер участкаларини ижарага бериш тартибини белгилаш мақсадида
Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 2021 йил 24 ноябрдаги
709-сонли “Қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ер участкаларини ижарага
бериш тартибига доир норматив-ҳуқуқий ҳужжатларни тасдиқлаш
тўғрисида”ги қарори қабул қилинган.
Бундан ташқари, Ўзбекистон Республикаси Ер кодексининг
24
1
-моддасида доимий фойдаланиш ҳуқуқи асосида ер участкаларини ижарага
бериш тартиби мустаҳкамланган.
Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2018 йил 20 апрелдаги ПҚ-
3677-сонли “Тадбиркорлик ва шаҳарсозлик фаолиятини амалга ошириш учун
ер участкаларини доимий фойдаланишга бериш тартибини тубдан
такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги қарори 2018 йилнинг 1
июлидан бошлаб, юридик ва жисмоний шахсларга тадбиркорлик ва
шаҳарсозлик фаолиятини амалга ошириш учун
ер участкаларини доимий
фойдаланишга бериш
«
E-IJRO AUKSION
» ягона электрон савдо
майдончасида электрон аукцион орқали амалга оширилиши белгиланди.
Шунга кўра, бугунги кунга қадар (24.05.2023 й. ҳолатига) ушбу тизим
орқали ер участкалари қуйидаги мақсадлар учун бериб келинаётганлигини
кўриш мумкин
14
:
№
Ер участкаларини
бериш мақсади
Янги
лотлар
Якунланганлар
https://e-auksion.uz/lots?index=1&page=1<=0&at=0&order=0&q=&group=6&category=46
271
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
1.
Тадбиркорлик
ва
шаҳарсозлик учун
37509
64882
2.
Қишлоқ
хўжалигига
мўлжалланган
ер
участкалари
927
511
3.
Якка тартибда уй-жой
қуриш учун
1091
1456
4.
Кўп қаватли уй-жой
қуриш учун
94
141
5.
Ёшлар саноат зоналари
учун
1132
937
6.
Экотуризмни ташкил
этиш учун
0
0
7.
Кичик саноат зоналари
учун
2366
2701
8.
Эркин
иқтисодий
зоналари учун
846
1036
9.
Янги Ўзбекистон (кўп
қаватли уй-жой қуриш учун)
103
61
10.
Туристик рекреацион
зона учун
10
8
11.
Марказий кўчалардаги
махсус хизмат кўрсатиш
жойлари учун
0
0
12.
Янги
Ўзбекистон
массивларида
хизмат
кўрсатиш жойлари
6
8
13.
Йирик
савдо
комплекслари ва ҳудудий
логистика марказлари учун
0
0
14.
Халқаро
йўллар
бўйидаги хизмат кўрсатиш
жойлари учун
451
669
15.
Нодавлат умумтаълим
ва
мактабгача
таълим
муассасалари учун
23
45
272
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
16.
Уй-жой қуриш учун
(ВМ-63)
0
0
17.
Микромарказлар учун
ер участкаси
268
300
18.
Электромобилларни
қувватлантириш
станциялари учун
0
0
19.
Бўш ерлар
5
2
Бироқ, бугунги кунга қадар тадбиркорлик субъектларининг ер
участкаларига бўлган ижара ҳуқуқларини таъминлашда бир қанча муаммолар
сақланиб қолмоқда.
Биринчидан,
тадбиркорлик субъектларига ижара ҳуқуқи асосида
тегишли бўлган қишлоқ хўжалигига мўлжалланмаган ерларни иккиламчи
ижарага беришнинг ҳуқуқий механизмлари мавжуд эмас.
Бунинг натижасида тадбиркорлар маълум сабабларга кўра ўз
фаолиятини амалга оширмаган ҳолларда, ижара ҳуқуқи асосида олган ер
участкаларидан иккиламчи ижарага бериш орқали самарали фойдаланиш
имконига эга бўлмасдан қолмоқда.
Хусусан,
Ўзбекистон
Республикаси
Президентининг
“Ер
муносабатларида тенглик ва шаффофликни таъминлаш, ерга бўлган
ҳуқуқларни ишончли ҳимоя қилиш ва уларни бозор активига айлантириш
чора-тадбирлари тўғрисида” 2021 йил 8 июндаги ПФ–6243-сон Фармонига
кўра, қишлоқ хўжалигига мўлжалланмаган ерлар мулк ҳуқуқи ва ижара ҳуқуқи
асосида электрон онлайн-аукцион орқали реализация қилинади.
Ер кодексининг 24-моддасига асосан ижарага берилган ер участкасини
ёки унинг бир қисмини иккиламчи ижарага бериш тақиқланади. Фақатгина
қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ерларни иккиламчи ижарага бериш
мумкин.
Маълумот учун:
Ер кодексининг 24
2
-моддасида қишлоқ хўжалигига
мўлжалланган ерларни иккиламчи ижарага бериш шартлари ва тартиби
белгиланган. Унга кўра, қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ерлар қишлоқ
хўжалиги маҳсулоти етиштириш мақсадида юридик ва жисмоний шахсларга
иккиламчи ижарага берилиши (уларни учинчи шахсларга бериш ҳуқуқисиз)
мумкин.
Хорижий давлатларда ер қишлоқ хўжалигига мўлжалланган
(мўлжалланмаган)лигидан қатъий назар иккиламчи ижарага берилиши
мумкин. Хусусан,
Қозоғистон Ер кодексининг 38-моддасида
ердан
273
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
иккиламчи фойдаланиш (ижарага олиш) ҳуқуқининг ҳуқуқий асослари
белгиланган. Унга кўра:
Иккиламчи ердан фойдаланиш ердан иккиламчи фойдаланиш
тўғрисидаги шартнома асосида бирламчи ердан фойдаланувчи ердан
фойдаланиш ҳуқуқини бегоналаштирмасдан, балки ўзига тегишли бўлган
участкани (унинг бир қисмини) вақтинчалик ер учун бошқа шахсга ер
участкаси жойлашган жойдаги вилоят, республика аҳамиятига молик шаҳар,
пойтахт, туман, вилоят аҳамиятидаги шаҳарнинг ваколатли органини хабардор
қилган ҳолда юзага келади.
Иккиламчи ердан фойдаланувчи ҳар доим ўз ҳуқуқларини бошқа ердан
фойдаланувчиларга бериш ҳуқуқига эга бўлмаган вақтинчалик ердан
фойдаланувчи ҳисобланади.
Ер участкасини иккиламчи ердан фойдаланишга ўтказишда бирламчи ва
иккиламчи ердан фойдаланувчилар ердан фойдаланувчининг давлат олдидаги
мажбуриятларини тўлиқ ҳажмда ўз зиммаларига оладилар.
Ердан иккиламчи фойдаланиш шартномаси ижара шартномаси ёки
вақтинча текин фойдаланиш шартномаси шаклида тузилади.
Жисмоний ва юридик шахсларга қишлоқ хўжалиги ишлаб чиқариши
учун вақтинча ер фойдаланиш ҳуқуқида бўлган қишлоқ хўжалиги ерларини
иккиламчи ердан фойдаланиш мақсадида ижарага беришга йўл қўйилмайди.
Шунингдек,
Озарбайжон
Ер кодекси 51-моддасида
ер участкасини
ижарага олиш ҳуқуқига оид қоидалар белгиланган. Унга кўра, ер участкасини
ижарага олиш ҳуқуқи деганда ердан шартнома асосида ҳақ эвазига
фойдаланиш тушунилади. Ер участкалари Озарбайжон Республикаси
фуқаролари ва юридик шахсларига, чет элликлар ва фуқаролиги бўлмаган
шахсларга, хорижий юридик шахсларга, халқаро бирлашма ва ташкилотларга,
шунингдек хорижий давлатларга ижарага берилади. Давлат мулки бўлган
ерларнинг ижарага берувчиси сифатида тегишли ижро ҳокимияти органлари,
муниципалитетлар мулки бўлган ерларнинг ижарага берувчиси сифатида
шаҳар ҳокимияти, хусусий мулкдаги ерларнинг эса мулкдорлари иштирок
этади. Ижарага бериш шартлари, муддатлари ва лизинг тўлови томонларнинг
ўзаро розилиги билан белгиланади ва қонун ҳужжатларида белгиланган
тартибда томонлар имзолаган шартнома билан тасдиқланади.
Ижарага олувчи ижарага олинган ер участкасини мулкдорнинг рухсати
билан бошқа шахсга субижарага (иккиламчи ижарага) бериши мумкин
15
.
Иккинчидан,
ернинг бозор қийматининг белгилаш механизмларини
такомиллаштириш лозим.
https://www.migration.gov.az/content/pdf/587c02a5343cb881a3250263601566ed.pdf
274
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
Бугунги кунда хусусийлаштирилаётган ер участкасини сотиб олиш
қиймати — ариза берувчи томонидан ер участкасини хусусийлаштириш
мақсадида тўланадиган, хусусийлаштириш пайтида белгиланган ер солиғи
базавий ставкасининг каррали миқдоридаги тўловга боғлиқ ҳолда
ҳисобланади.
«E-IJRO AUKSION» ягона электрон савдо майдончасида эса ер
участкаларини ижара ва мулк ҳуқуқи асосида беришда ўхшаш категорияларга
эга ер участкалари турлича нарх қийматларида сотилаётганлигини ёки ижарага
берилаётганлигини кўриш мумкин.
Шу сабабли бугунги кунда ернинг бозор қийматини белгилашда турли
зиддиятларни келтириб чиқармоқда ва коррупция ҳолатларининг ошишига
сабаб бўлмоқда.
Маълумот учун:
ОАВ маълумотларига кўра, Бош прокуратура
ҳузуридаги Департаментнинг Бувайда туман бўлими томонидан ДХХ
ходимлари билан ҳамкорликда тезкор тадбир ўтказилган. Унда “Ш.С.” фермер
хўжалиги раҳбари Ф.М. боғдорчилик йўналишида фойдаланиш учун
ажратилган суғориладиган ер майдонининг 0,75 гектарини фуқаро Г.Б.га
80
минг АҚШ долларига
сотган вақтида ашёвий далиллар билан ушланган
Тошкент вилоятида 1 гектар ерни фермер хўжалиги раҳбарига
33 минг
АҚШ долларига
сотмоқчи бўлган шахс қўлга олинган. Шунингдек,
Қашқадарё вилоятида ҳам 1,5 гектар ерни пулламоқчи бўлган шахс
2 минг
АҚШ доллари
бўнак пули олаётган вақтда ушланган эди.
Хорижий давлатларда ернинг бозор қиймати таққосланадиган сотиш
усули, даромад усули ва нарх усули асосида аниқланади. Мазкур механизм ер
участкаларини ижарага бериш тизимида мавжуд коррупциявий ҳолатларни
олдини олишга хизмат қилмоқда.
Учинчидан
, қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ерларни ижарага бериш
муддатларини мақбуллаштириш нуқтаи назаридан қайта кўриб чиқиш
мақсадга мувофиқ.
Республикамизда қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ерлар ўттиз йил
муддатга ижарага берилади. Қишлоқ хўжалигига мўлжалланмаган ерларни
ижарага бериш муддати юз йилдан ортиқ бўлиши мумкин эмас. Чет эл
инвестициялари иштирокидаги корхоналарга, халқаро бирлашмалар ва
ташкилотларга, чет эл жисмоний ва юридик шахсларига ер участкалари
йигирма беш йилгача бўлган муддатга ижарага берилади.
Бироқ, амалдаги ижарага бериш муддатлари ер участкаларини ижара
олганлар томонидан ерга нисбатан еҳтиёткор муносабатда бўлиш ва унинг
275
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
ҳосилдорлик даражасини туширмасликка қаратилган чоралар кўрмаслигига
олиб келмоқда.
Хорижий давлатларда шаклланган ер участкаларини ижарага бериш
тизимидаги асосий фарқлардан бири ер ижараси шартномаларининг
амал
қилиш муддати
(узоқ ва қисқа муддатли) ҳисобланади.
Хусусан,
Шотландияда
2003 йилги қонунга мувофиқ қишлоқ хўжалиги
ижарасининг тўртта шакли мавжуд:
- 1991 йилдаги Қишлоқ хўжалиги холдинглари қонунига мувофиқ янги
«анъанавий» қишлоқ хўжалиги ижараси;
- 364 кундан ортиқ бўлмаган муддатга бериладиган ўрим-йиғим
ижараси;
- 5 йилдан кўп бўлмаган муддатга бериладиган қишлоқ хўжалиги
ижараси (Ердан самарали фойдаланиш ижара муддатини яна 15 йилга
узайтириш имконини беради);
- Ер ижарасининг стандарт шакли — ушбу шартномалар камида 15 йил
муддатга тузилади, лекин келишилган ҳолда узоқроқ муддатга чўзилиши
мумкин.
Францияда
ер ижарасининг минимал муддати 9 йил ҳисобланади. 18 ва
25 йиллик узоқ муддатли ижара тизими ҳам амал қилади.
Қисқа муддатли ер ижараси ҳам баъзи давлатларда кўп қўлланилади.
Масалан,
Ирландияда
ўзига хос қисқа муддатли ер ижараси тизими
шаклланган. Бунда ер 11 ой ёки 1 йил муддатга фермерларга берилади.
Ҳозирги вақтда Шимолий Ирландияда қишлоқ хўжалигига мўлжалланган
ерларнинг 3/1 қисми шундай шартномалар асосида ижрага берилган.
Тўртинчидан
, ерларни
ижарага олишни давлат
томонидан
рағбатлантириш механизмалари мавжуд эмас.
Масалан,
Словакияда
фермерлар Европа CАП фондларидан
фойдаланиш имкониятига эга бўлишлари учун ерни камида беш йилга ижарага
олишлари талаб қилинади. Бу эса фермерларни узоқроқ муддатга (ўн йилгача)
шартномалар имзолаш учун рағбатлантиради.
Бельгияда
ижарачи фермерларни ҳимоя қилиш ва узоқ муддатли ер
ижарасини рағбатлантириш бўйича қабул қилинган сиёсатлар қуйидагиларни
ўз ичига олади: имтиёзли сотиб олиш ҳуқуқи, ижарачи фермер учун ижарани
автоматик равишда янгилаш, фермер нафақага чиққанда, ижара
шартномаларини деҳқончилик билан шуғулланиш истагида бўлган оила
аъзоларига ўтказишга рухсат бериш ва ҳ.к.
276
“O‘zbekistonda yer resurslarini boshqarishning ustuvor yo‘nalishlari: muammo va yechimlar”
Юқорида келтирилганларга кўра, миллий қонунчилигимизда ер ижараси
муносабатларини такомиллаштириш учун қуйидаги таклифларни илгари
суриш мумкин:
-
тадбиркорлик субъектларига ижара ҳуқуқи асосида тегишли
бўлган қишлоқ хўжалигига мўлжалланмаган ерларни иккиламчи ижарага
беришнинг ҳуқуқий механизмларини белгилаш лозим;
-
ер участкаларини ижарага бериш тизимида мавжуд коррупциявий
ҳолатларни бартараф этишда ер участкалари учун ижара тўловини бозор
қийматига мос равишда белгилаш лозим;
-
қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ерларни ижарага бериш
муддатларини мақбуллаштириш нуқтаи назаридан қайта кўриб чиқиш
мақсадга мувофиқ.
- ерларни ижарага олишни давлат томонидан рағбатлантириш
механизмаларини яратиш мақсадга мувофиқ.
Адабиётлар:
1.
Ўзбекистон Республикаси Ер кодекси.
2.
Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2018 йил 20 апрелдаги ПҚ-
3677-сонли “Тадбиркорлик ва шаҳарсозлик фаолиятини амалга ошириш учун
ер участкаларини доимий фойдаланишга бериш тартибини тубдан
такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги қарори.
3.
Президентининг “Ер муносабатларида тенглик ва шаффофликни
таъминлаш, ерга бўлган ҳуқуқларни ишончли ҳимоя қилиш ва уларни бозор
активига айлантириш чора-тадбирлари тўғрисида” 2021 йил 8 июндаги ПФ–
6243-сон Фармони.
4.
Ўзбекистон Республикасининг 2021 йил 15 ноябрда қабул қилинган
“Қишлоқ хўжалигига мўлжалланмаган ер участкаларини хусусийлаштириш
тўғрисида”ги ЎРҚ–728-сон Қонуни.
5.
Ўзбекистон Республикаси Президентининг “Ер муносабатларида
тенглик ва шаффофликни таъминлаш, ерга бўлган ҳуқуқларни ишончли ҳимоя
қилиш ва уларни бозор активига айлантириш чора-тадбирлари тўғрисида”
2021 йил 8 июндаги ПФ–6243-сон Фармони.
6.
Эргашев В.Ё, Имомов Н.Ф “Кўчмас мулк объектлари”. – Тошкент:
ТДЮУ, 2015. -43 б.
7.
Узакова Г.Ш. “Ер участкаларини хусусийлаштириш жараёнини ҳуқуқий
тартибга солиш: миллий ва хорижий тажриба” Ҳуқуқий тадқиқотлар журнали.
– Тошкент ТДЮУ, 2020.
8.
https://e-auksion.uz маълумотлари.
