Жамият
ва
инновациялар
–
Общество
и
инновации
–
Society and innovations
Journal home page:
https://inscience.uz/index.php/socinov/index
Current Legal Issues in Real Estate Transactions in the
Republic of Uzbekistan
Olim ABOSAIDOV
1
Notary trainee practicing privately in the city of Karshi
ARTICLE INFO
ABSTRACT
Article history:
Received May 2025
Received in revised form
15 June 2025
Accepted 25 June 2025
Available online
15 July 2025
This article is devoted to the analysis of current legal issues
arising in the process of real estate purchase and sale in the
Republic of Uzbekistan. It examines matters related to the legal
regulation of transactions, restrictions for foreign citizens,
encumbrances on real estate, notarial formalities, and mortgage
lending. Special attention is paid to gaps in legislation, the
impact of state policy on the real estate market, and the
consequences of economic factors such as inflation and
currency devaluation. Based on the analysis of regulatory acts
and their practical application, recommendations are proposed
for improving the legal framework in this area.
2181-
1415/©
2025 in Science LLC.
DOI:
https://doi.org/10.47689/2181-1415-vol6-iss6/S-pp377-382
This is an open access article under the Attribution 4.0 International
(CC BY 4.0) license (https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/deed.ru)
Keywords:
real estate purchase and
sale,
legal regulation,
foreign investors,
real estate encumbrances,
mortgage lending,
notarial formalities,
real estate market,
Uzbekistan.
O‘zbekiston Respublikasida ko‘chmas mulk sotib olish va
sotish sohasidagi dolzarb huquqiy muammolar
ANNOTATSIYA
Kalit so‘zlar
:
ko‘chmas mulk sotib olish va
sotish,
huquqiy tartibga solish,
chet el investorlari,
ko‘chmas mulk yuklamalari,
ipoteka kreditlash,
notarial tasdiqlash,
ko‘chmas mulk bozori,
O‘zbekiston
.
Maqola O‘zbekiston Respublikasida ko‘chmas mulk sotib
olish va sotish jarayonida yuzaga keladigan dolzarb huquqiy
muammolarni tahlil qilishga bag‘ishlangan. Bitimlarning
huquqiy tartibga solinishi, chet el fuqarolari uchun cheklovlar,
ko‘chmas mulk bo‘yicha yuklamalar, notarial tasdiqlash va
ipoteka kreditlash bilan bog‘liq masalalar ko‘rib chiqiladi.
Qonunchilikdagi
bo‘shliqlar, davlat siyosatining ko‘chmas mulk
bozoriga ta’siri va inflyatsiya hamda milliy valyuta
devalvatsiyasi kabi iqtisodiy omillarning oqibatlari alohida
e’tibor qaratilgan. Normativ hujjatlar va ularning amaliy
qo‘llanilishi tahlili asosida ushbu s
ohada huquqiy tartibga
solishni takomillashtirish bo‘yicha takliflar keltiriladi.
1
Master of Laws, notary trainee practicing privately in the city of Karshi. E-mail: abosaidov18@gmail.com
Жамият
ва
инновациялар
–
Общество
и
инновации
–
Society and innovations
Special Issue
–
06 (2025) / ISSN 2181-1415
378
Актуальные правовые проблемы в сфере купли
-
продажи недвижимости в Республике Узбекистан
АННОТАЦИЯ
Ключевые слова:
купля
-
продажа
недвижимости,
правовое регулирование,
иностранные инвесторы,
обременения
недвижимости,
ипотечное кредитование,
нотариальное
оформление,
рынок недвижимости,
Узбекистан
.
Статья посвящена анализу актуальных правовых
проблем, возникающих при купле‑продаже недвижимости
в Республике Узбекистан. Рассматриваются вопросы
правового регулирования сделок, ограничения для
иностранных граждан, обременения недвижимости,
нотариальное удостоверение договоров и ипотечное
кредитование. Особое внимание уделено пробелам
в законодательстве, влиянию государственной политики
на рынок недвижимости, а также последствиям
экономических факторов –
инфляции и девальвации
национальной валюты. На основе анализа нормативных
актов и практики их применения сформулированы
рекомендации
по
совершенствованию
правового
регулирования в данной сфере.
ВВЕДЕНИЕ
Рынок недвижимости в Республике Узбекистан в последние годы
демонстрирует значительный рост, что обусловлено как внутренними
экономическими
факторами,
так
и
либерализацией
законодательства,
направленной на привлечение иностранных инвесторов. Согласно данным Центра
экономических исследований и реформ (ЦЭИР), в 2022 году количество сделок
купли
-
продажи недвижимости увеличилось на 8,5% по сравнению с предыдущим
годом, а в ноябре 2024 года было зарегистрировано около 22 тысяч договоров,
что на 0,8% больше, чем в предыдущем году [1]. Однако стремительное развитие
рынка сопровождается рядом правовых проблем, которые создают препятствия
для участников сделок, включая граждан Узбекистана, иностранных инвесторов и
юридические лица. Данная статья направлена на выявление и анализ этих
проблем, а также на предложение возможных путей их решения.
Купля
-
продажа недвижимости в Узбекистане регулируется Гражданским
кодексом Республики Узбекистан, Законом «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество» и другими нормативными актами.
Основные требования к сделкам включают обязательное нотариальное
удостоверение договоров купли
-
продажи и их последующую государственную
регистрацию региональным отделом Палаты кадастров. Необходимыми
документами
для
совершения
сделки
документы
подтверждающие
имущественные права собственника, кадастровый паспорт и справки об
отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, налогам, исполнительным
документам, а также справка о лицах, зарегистрированных в жилье на основе
постоянного места жительства [2].
Несмотря на четко прописанные процедуры, на практике возникают
сложности, связанные с неоднозначностью трактовки отдельных положений
законодательства. Например, отсутствие единообразия в применении норм о
государственной регистрации прав приводит к задержкам в оформлении сделок.
Жамият
ва
инновациялар
–
Общество
и
инновации
–
Society and innovations
Special Issue
–
06 (2025) / ISSN 2181-1415
379
В некоторых случаях сотрудники государственных органов требуют
дополнительные документы, не предусмотренные законом, что создает
административные барьеры и увеличивает временные и финансовые затраты
участников сделок.
Одной из ключевых проблем в сфере купли
-
продажи недвижимости является
наличие обременений, таких как залог, арест или иные ограничения права
собственности. Согласно Земельному кодексу Республики Узбекистан, обременения
подлежат обязательной государственной регистрации и сохраняются при переходе
права собственности к новому владельцу [3]. Это означает, что покупатель может
столкнуться с ситуацией, когда приобретенная недвижимость обременена
обязательствами, о которых он не был осведомлен на момент сделки.
Проблема усугубляется недостаточной прозрачностью информации об
обременениях. Хотя система «Нотариус» позволяет в режиме онлайн проверить
наличие задолженностей и ограничений, доступ к ней для граждан ограничен, и
проверка нередко проводится лишь на этапе нотариального удостоверения
сделки. Это создаёт риски для покупателей, особенно для иностранных граждан,
которые могут быть не знакомы с местными правовыми процедурами. Так,
в случае нарушения условий залога залогодержатель вправе обратиться в суд с
требованием о принудительной продаже объекта, что может привести к утрате
права собственности новым владельцем.
С 1 мая 2022 года иностранные граждане получили право приобретать
объекты незавершённого строительства в Узбекистане без необходимости
получения вида на жительство, что стало значительным шагом в либерализации
рынка [4].
Однако
ограничения,
установленные
Земельным
кодексом,
сохраняются: иностранцы могут владеть земельными участками только на правах
аренды, что существенно снижает инвестиционную привлекательность ряда
активов, таких как частные дома или коммерческие объекты, связанные с
земельным участком [5].
Кроме того, для получения вида на жительство посредством покупки
недвижимости в Ташкенте и Ташкентской области минимальная стоимость
объекта должна быть не ниже 180 тыс. долларов США, а в других регионах –
не
ниже 85 тыс. долларов США [6]. Эти требования формируют серьёзные
финансовые барьеры для иностранных инвесторов, особенно из стран с менее
стабильной экономикой. Отсутствие чётких механизмов проверки юридической
чистоты сделок для иностранцев дополнительно повышает риск мошенничества.
Нотариальное оформление сделок с недвижимостью в Узбекистане является
обязательным, что призвано обеспечить их юридическую чистоту. Нотариусы
проверяют наличие обременений, правоспособность сторон и соответствие
документов законодательным требованиям. Однако на практике возникают
проблемы, связанные с недостаточной квалификацией некоторых нотариусов,
а также с перегруженностью нотариальных контор в крупных городах, таких как
Ташкент. Это приводит к задержкам в оформлении сделок и увеличению затрат на
юридическое сопровождение.
Кроме того, система «Нотариус», несмотря на свои преимущества, не всегда
обеспечивает оперативное обновление данных об объектах недвижимости.
В некоторых случаях информация об обременениях или изменениях в правовом
статусе объекта поступает с опозданием, что создает риск для сторон сделки.
Жамият
ва
инновациялар
–
Общество
и
инновации
–
Society and innovations
Special Issue
–
06 (2025) / ISSN 2181-1415
380
Также существует проблема недостаточной осведомленности граждан о
необходимости проверки юридической чистоты недвижимости, что приводит к
заключению сделок без должной правовой экспертизы.
Ипотечное кредитование играет ключевую роль в стимулировании рынка
недвижимости в Узбекистане. По данным ЦЭИР, в августе 2022 года объемы
ипотечного кредитования выросли на 37% по сравнению с июлем, что привело к
увеличению числа сделок на 30% [7]. Государственные программы доступного
жилья, включая субсидированные ипотечные кредиты, способствовали росту
спроса на недвижимость, особенно в регионах.
Однако стремительный рост цен на жилье, опережающий рост доходов
населения, снижает доступность ипотеки для значительной части граждан.
Согласно отчету Центрального банка, в первом полугодии 2024 года жилье в
Узбекистане стоило на 28% выше его реальной стоимости,
а цены на квартиры
росли в 1,8 раза быстрее, чем средняя заработная плата [8]. Это создает разрыв
между покупательной способностью населения и рыночными ценами, что
приводит к формированию отложенного спроса.
Ещё одной проблемой является недостаточная прозрачность условий
ипотечных программ. Некоторые банки включают скрытые комиссии или
устанавливают высокие процентные ставки, что делает ипотеку менее
привлекательной. Кроме того, в случае просрочки платежей заёмщики рискуют
столкнуться с принудительной продажей заложенной недвижимости, что
подчёркивает важность правовой защиты их прав.
Экономические факторы, такие как инфляция и девальвация национальной
валюты, существенно влияют на рынок недвижимости. В 2021 году обесценивание
узбекского сума вызвало рост стоимости жилья на 0,58 % за каждый процент
девальвации [9]. Это создаёт дополнительные риски для покупателей, особенно
тех, кто приобретает недвижимость в иностранной валюте, поскольку колебания
курса могут существенно повлиять на итоговую стоимость сделки.
Высокая инфляция также способствует росту цен на строительные
материалы, что, в свою очередь, повышает стоимость новостроек. В Ташкенте
средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке в 2024 году составила
1
216 долларов США, а в новостройках –
1 25
1 доллар США [10]. Это делает жильё
менее доступным для среднего класса, усиливает социальное неравенство и
снижает покупательскую активность.
Риэлторская деятельность в Узбекистане регулируется Законом «О риэлторской
деятельности», однако высокая налоговая нагрузка (до 13 % от оборота) вынуждает
многих риелторов работать неофициально [11]. Это приводит к снижению качества
услуг и увеличению рисков для клиентов, поскольку неофициальные риелторы часто
не проводят полноценной юридической проверки объектов. Кроме того, отсутствие у
населения привычки обращаться к профессиональным риелторам ведёт к тому, что
сделки заключаются без надлежащего юридического сопровождения, что повышает
вероятность мошенничества.
Для решения выявленных проблем предлагаются следующие
меры:
Упрощение процедур государственной регистрации. Необходимо устранить
административные барьеры, связанные с избыточными требованиями к
документам, и внедрить единый стандарт оформления сделок.
Жамият
ва
инновациялар
–
Общество
и
инновации
–
Society and innovations
Special Issue
–
06 (2025) / ISSN 2181-1415
381
Повышение прозрачности информации об обременениях. Расширение
доступа граждан к системе «Нотариус» и внедрение мобильных приложений для
проверки юридической чистоты недвижимости помогут снизить риски для
покупателей.
Совершенствование законодательства для иностранных инвесторов.
Устранение ограничений на владение земельными участками для иностранцев и
снижение минимальной стоимости объектов для получения ВНЖ сделают рынок
более привлекательным.
Повышение квалификации нотариусов. Введение обязательных программ
повышения квалификации и усиление контроля за деятельностью нотариусов
помогут минимизировать ошибки при оформлении сделок.
Развитие ипотечных программ.
Увеличение прозрачности условий ипотечного кредитования, снижение
процентных ставок и внедрение программ для малообеспеченных слоев населения
повысят доступность жилья.
Регулирование риэлтерской деятельности. Снижение налоговой нагрузки на
риелторов и введение обязательной сертификации повысят профессионализм в
этой сфере.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рынок недвижимости в Узбекистане находится на стадии активного развития,
однако правовые проблемы, такие как несовершенство процедур регистрации,
обременения недвижимости, ограничения для иностранных инвесторов и
недостаточная прозрачность ипотечного кредитования, создают значительные
препятствия для участников сделок. Экономические факторы, включая инфляцию и
девальвацию, дополнительно усложняют ситуацию, делая жилье менее доступным
для населения. Решение этих проблем требует комплексного подхода, включающего
совершенствование законодательства, повышение прозрачности процедур и
развитие профессиональных услуг в сфере недвижимости. Реализация
предложенных мер позволит сделать рынок более стабильным и привлекательным
как для местных, так и для иностранных инвесторов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЕ ССЫЛКИ:
1.
Центр экономических исследований и реформ
(ЦЭИР). Обзор рынка
недвижимости Узбекистана за 2022 год.
2.
Постановление
Кабинета
Министров
Республики
Узбекистан
«Об утверждении административных регламентов о порядке совершения
нотариусами отдельных нотариальных действий» №726 от 18.11.2020 г.
3.
Земельный кодекс Республики Узбекистан, 29 статья.
4.
Realting.uz. Что нужно знать иностранцу при покупке недвижимости в
Узбекистане. –
2025.
5.
Закон Республики Узбекистан «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество».
6.
Центральный банк Республики Узбекистан. Обзор рынка недвижимости за
2024 год. –
Ташкент, 2024.
7.
https://kun.uz/ru/news/2022/09/22/rynok-nedvijimosti-uzbekistana-
pokazal-vzryvnoy-rost
Жамият
ва
инновациялар
–
Общество
и
инновации
–
Society and innovations
Special Issue
–
06 (2025) / ISSN 2181-1415
382
8.
https://cbu.uz/upload/medialibrary/63e/gyyoceiwopy0jjq1f5m4mqaoc5jj339i
/2024-yil-I-yarim-yilligi-uchun-moliyaviy-barqarorlik-sharhi.pdf
9.
Review.uz. ЦЭИР о текущих тенденциях на рынке недвижимости
Узбекистана. –
2024.
10.
https://www.spot.uz/ru/2021/12/24/real-estate-uzbekistan/
11.
Realting.uz. Рынок недвижимости Узбекистана меняется –
в стране
сформировался отложенный спрос. –
2022.
