BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
121
КЎЧМАС МУЛК ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШДАГИ УСЛУБИЙ
ЁНДАШУВЛАР
Ишонқулов Низамжон Файзуллаевич
Тошкент Кимё халқаро университети “Банк иши
ва бухгалтерия ҳисоби” кафедраси доценти, и. ф. н.
e-mail:
Аннотация
Илмий тезисда кўчмас мулк қийматини баҳолашга доир услубий
ёндашувлар акс эттирилган. Жумладан, Ўзбекистон Республикасининг
ягона миллий баҳолаш сандартларига кўра, баҳолаш ташкилотлари
томонидан амалиётда кўчмас мулк қийматини баҳолашдаги баҳолаш
ёндашувларида қўлланиладиган қиёслаш усулини корреляция-регрессия
таҳлили усули ёрдамида амалга оширилиши кўриб чиқилган.
Таянч сўзлар:
кўчмас мулк, баҳолаш, ягона миллий баҳолаш
сандартлари, қиёслаш усули, корреляция-регрессия таҳлили усули,
регрессия тенгламаси, Стьюдент t мезони, детерминация коэффициенти,
баҳоланаётган объект, Пирсон коэффициенти
Капитал бозорининг муҳим таркибий қисмларидан бири - кўчмас
мулк бозори ҳисобланади. Кўчмас мулк бозори доимий юқори
ликвилликка эга бўлганлиги билан аҳамиятлидир. Бу борада 2020 йил 3
декабрдаги Ўзбекистон Республикаси Президентининг “Ресурс солиқлари
ва мол-мулк солиғини янада такомиллаштириш тўғрисида”ги ПФ-6121-сон
Фармони билан 2021-2024 йиллар давомида мол-мулк ва ер солиқларини
кўчмас мулк (бино, иншоот ва ер участкалари) объектларининг бозор
баҳосига яқин бўлган кадастр қиймати асосида ҳисоблаш механизми
жорий этилди.
Кўзда тутилган чора-тадбирларнинг аҳамияти жиҳати шундаки,
“жисмоний шахсларнинг мол-мулк солиғини ҳисоблаш учун олинадиган
кўчмас мулк объектларининг жорий кадастр қиймати бозор қийматидан
анча паст. Аслида, бу 1991 йилдаги объектларини қуриш вақтида
материаллар
қиймати,
амортизация
коэффициенти
ва
тузатиш
коэффициентларига
кўпайтирилади.
Жорий
кадастр
қийматини
ҳисоблашда уйнинг жойлашиши, инфратузилманинг мавжудлиги,
кўкаламзорлаштириш, объект синфи ва бошқа кўпгина бозор
кўрсаткичлари ҳисобга олинмайди[1]. Шу муносабат билан кўчмас мулкни
баҳолаш, унинг ҳақиқий бозор қийматини аниқлашга доир илмий
тадқиқотлар олиб бориш муҳимдир.
Ўзбекистон
Республикасининг
Ягона
миллий
баҳолаш
сандартларида мулкни баҳолашга доир қоидалар, шу жумладан, асосий
атамалар, асосий принциплар ва баҳолаш принциплари, умумий қоидалар,
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
122
қиймат турлари кабиларни қамраб олувчи услубий ёндашувлар
белгиланган.
Мазкур миллий стандартларга кўра, баҳолаш фаолиятининг услубий
ёндашувлари мулкни баҳолаш бўйича умумий методология билан
бирлашган ҳолатда баҳолаш усулларини ташкил этади. Ўз навбатида,
мулкни баҳолаш фаолияти давомида баҳолаш усуллари баҳолаш
объектининг мақсадли қийматини баҳолаш учун муҳим бўлган ахборот
асосида ҳақиқий баҳони аниқлаш имконини беради. Шу муносабат билан,
кўчмас мулкни ва умумий тарзда баҳолаш фаолиятида ёндашувлар
қуйидагилардан иборатдир:
1-расм. Кўчмас мулкни баҳолаш ёндашувлари
1
1-расмга кўра, Ўзбекистон Республикасининг ягона миллий
баҳолаш
сандартларига
мувофиқ,
кўчмас
мулкни
баҳолаш
ёндашувларининг ҳар бири турли қўлланилиш усулларига эга.
Савдоларни қиёслаш усулини корреляция-регрессия таҳлили усули
ёрдамида амалга ошириш мумкин. Жуфт корреляция усули ва кўплик
корреляцияси (кўп омилли таҳлил) усулларидан ҳам кўпинча
фойдаланилади.
Жуфт корреляция
натижали кўрсаткич
(нарх)
ва
таҳлил қилинувчи
омилли белгилар (тавсиф) орасидаги корреляцион боғлиқлик мавжудлиги
ва шаклини аниқлашни англатади. Бунда одатда қиёсланувчи
объектлардаги бошқа тавсифларнинг шартли тенглиги кўзда тутилади,
натижали кўрсаткич эса ўхшаш объектларнинг таҳлил қилинувчи нарх
ҳосил қилувчи тавсифлари қиймати функциясидир.
Корреляция усулининг муҳим босқичларидан бири регрессия
тенгламасини танлаш ҳисобланади. Баҳоланаётган объект қийматини
ҳисоблаш учун зарур регрессия тенгламасини танлаш корреляция
коэффициентлари белгилари ва регрессия тенгламасининг ҳар бир таҳлил
қилинувчи тури тўғрилиги асосида амалга оширилади.
Кўчмас мулк объектлари қиймати учун корреляция-регрессия
таҳлили усулининг қўлланишини қуйидаги мисолда кўриб чиқайлик.
1
Муаллиф ишланмаси.
Кўчмас мулкни баҳолаш ёндашувлари
қиёсий ёндашуви
даромад ёндашуви
харажат ёндашуви
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
123
Мисол.
1м
2
ли
умумий ички майдоннинг регрессияли қиймат
моделини тузиш учун (долл.да) (бу кўрсаткич натижали омил сифатида
танланди) қуйидаги сифат ва миқдор омилли ўзгарувчилар аниқланди ва
ҳисоблаб чиқилди:
Сифати ўзгарувчилари.
Амалий йўналиши 4 бинарли ўзгарувчиларни
акс эттиради, улар ёрдамида объектнинг қуйидаги кўринишга мансублиги
изоҳланади: офис биноси; савдо биноси (дўконлар, дорихоналар); умумий
овқатланиш
корхоналарини
жойлаштиришга
мўлжалланган
бино
(қаҳвахона, ошхона, ресторанлар); маиший хизмат корхоналарини
жойлаштиришга
мўлжалланган
бино
(устахоналар,
ателье,
сартарошхоналар).
Объект жойлашган жой 4 та бинарли ўзгарувчи ёрдамида изоҳланган:
шаҳарнинг марказий қисми – 4-ҳудуд; шаҳарнинг марказга яқин ҳудуди –
(ишбилармонлик фаолияти марказлари ва транспорт чорраҳаси) – 3-ҳудуд;
шаҳарнинг ўрта қисми – 2-ҳудуд; шаҳар чети – 1-ҳудуд.
Миқдор ўзгарувчилари:
ертўла улуши,
ертўла майдонининг умумий майдонга нисбати
сифатида белгиланади. Бу чексиз ўзгарувчи бўлиб, у 0 дан (ертўла
бўлмаса) 1 га қадар (бино ертўлада жойлашган бўлса);
баҳолаш давридаги ёш
, объектни баҳолаш йилидан бинони қуриш
йилига қадар йиллардаги фарқ сифатида белгиланади;
объектнинг умумий ички майдони м
2
да;
умумий ташқи ва ички майдон нисбатини тавсифловчи коэффициент
(деворлар зичлиги ва бинодаги ҳолатини акс эттиради);
бинонинг ўртача баландлиги, метрларда ўлчанади, қурилиш
ҳажмининг объект майдонига нисбати хусусий ҳолат сифатида
белгиланади;
объектнинг ўртача ўлчанган табиий эскириши, бирлик улушида;
баҳолаш санасида сўмнинг долл.га нисбатан курси;
1м
2
даги иморат қиймати, баҳолаш санасида ЎзМБ курси бўйича
АҚШ долларида ҳисобланади;
муҳандислик таъминоти.
Ҳамма объектлар учун 10 та тавсифнинг ҳар
бири: электр таъминоти, иссиқлик таъминоти, сув таъминоти, канализация,
вентиляция/кондиционерлаш, лифт, телефон, радио, телевидение,
сигнализация мавжудлиги ёки мавжуд эмаслиги маълум. Уларнинг
баъзилари кўриб чиқилаётган объектга таъсир этмайдиган (лифт, радио
учун жой) ёки ҳамма объектларга хос (электр таъминоти) ҳолат сифатида
базадан чиқарилган. Изоҳлаш учун қолган 7 та бинарли ўзгарувчилардан
фойдаланиш моделнинг фавқулодда мураккаблашувига сабаб бўлди.
Ҳар бир ўзгарувчининг оғирлиги симплекс усули ёрдамида, Microsoft
Exsel
ТМ
электрон жадваллар пакети “Ечимни топиш”(“Поиск решения”)
модули воситаларидан фойдаланган ҳолда, маълум тавсиф мавжудлиги
унинг бозор қийматига ижобий таъсир этади, деган тахминдан келиб
чиққан ҳолда ҳисоблаб чиқилган; бунда ҳамма тавсифлар мавжудлиги
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
124
коэффициентни 1 га, мавжуд эмаслиги эса 0 га айлантиради. Шу тариқа,
муҳандислик таъминоти коэффициенти – 0 дан 1 га қадар қийматни
қўлловчи чексиз миқдорли ўзгарувчиларга эга бўламиз.
Таҳлил давомида юқорида кўрсатиб ўтилган омилларнинг натижали
кўрсаткич билан ўзаро боғлиқлиги, миқдор ва сифат ўзгарувчилари
алоҳида таҳлил қилинди.
Сифат белгилари учун ўзаро боғлиқ жадваллар тузилиб, улар
ёрдамида жадвалларнинг натижали ўзгарувчи қиймати билан ўзаро
боғлиқлиги аниқланди. Бунинг учун 1м
2
ички майдон қиймати белгилари
оралиғи 4 та тенг оралиққа ажратилди
2
: 280 долл.дан 680 долл.гача; 680
долл.дан 1080 долл.гача; 1080 долл.дан 1480 долл.гача; 1480 долл.дан 1880
долл.гача.
Сўнгра ҳар бир бинарли ўзгарувчининг нечта қиймати ҳар бир
қиймат оралиғига тушиши ҳисоблаб чиқилди. Сифат омиллари қиймати
(жойлашув ва амалий йўналиш) нуқтаи назаридан танланма маълумотлар
тақсимоти ҳақидаги маълумотлар келтирилган.
1-жадвал
Қиймат ва жойлашув омилларининг боғлиқлик жадвали
3
Қиймат
1м
2
, долл.
Жойлашув
Йиғинди
4-ҳудуд
3-ҳудуд
2-ҳудуд
1-ҳудуд
[280; 680)
3
3
3
2
11
[680; 1080)
18
15
11
2
46
[1080; 1480)
17
7
1
0
25
[1480; 1880]
6
2
0
0
8
Йиғинди
44
27
15
4
90
2-жадвал
Қиймат ва амалий йўналиш омилларининг боғлиқлик жадвали
4
Қиймат
1м
2
, долл.
Амалий йўналиш
Йиғинди
Офис
биноси
Савдо
биноси
Умумий
овқатланиш
корхонаси
Маиший
хизмат
корхонаси
[280; 680)
5
3
1
2
11
[680; 1080)
19
16
4
7
46
[1080; 1480)
6
9
5
5
25
[1480; 1880]
1
5
2
0
8
Йиғинди
31
33
12
14
90
Боғлиқлик жадваллари бўйича ҳар бир сифатли омил белгиси ва
натижали ўзгарувчи орасида алоқа мавжудлиги ҳамда узвийлигини
аниқлаш учун Пирсон ва Чупров коэффициентлари ҳисоблаб чиқилди.
3-жадвал
Корреляциянинг фарқланиш коэффициентлари
5
2
Баҳолаш ташкилотлари маълумотлари асосида муаллиф томонидан тузилган.
3
Баҳолаш ташкилотлари маълумотлари асосида муаллиф томонидан тузилган.
4
Баҳолаш ташкилотлари маълумотлари асосида муаллиф томонидан тузилган.
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
125
Коэффициент номи
Сифатли омил
Жойлашув
Амалий йўналиш
Пирсон коэффициенти
0,464
0,360
Чупров коэффициенти
0,282
0,207
Таъкидлаш жоизки, Пирсон коэффициентининг максимал қиймати
бир ўлчамдаги боғлиқлик жадвали учун 0,866 га тенг. Нолли қийматлар
жадвал диагоналида жойлашганда у вазиятга мос келади. Чунки, Пирсон
коэффициентлари тахминан ўртача қийматни қабул қилади, зеро хулоса
қилиш мумкинки, кўриб чиқилаётган 1м
2
даромад кўчмас мулк қиймати ва
жойлашув, шунингдек, объектнинг амалий йўналиши орасида боғлиқлик
мавжуд бўлиб, унинг узвийлигини ўртача баҳолаш мумкин.
Натижали белги ва миқдорий омиллар орасидаги алоқа даражасини
миқдорий баҳолаш учун тегишли кўрсаткичлар орасидаги жуфт
корреляция коэффициенти ҳисоблаб чиқилди.
4-жадвал
Жуфт корреляция коэффициентлари
6
№
Миқдорий омил
1м
2
ички умумий майдон
қийматига эга корреляция
коэффициенти, долл.да
1.
Ертўла улуши
-0,264
2.
Баҳолаш даврида бинонинг ёши
0,243
3.
Умумий ички майдон, 1м
2
-0,237
4.
Ташқи ва ички майдонлар нисбати
0,215
5.
Бинонинг ўртача баландлиги
0,186
6.
Ўртача ўлчанган табиий эскириш
-0,477
7.
Баҳолаш санасида долл./чег. курси
0,052
8.
1м
2
даги иморат қиймати, долл.да
0,561
9.
Муҳандислик таъминоти қиймати
0,372
Таҳлил натижасида моделни ҳосил қилиш учун баъзи ўзгарувчилар
танлаб олиниб, уларнинг натижали ўзгарувчига таъсири жуда сезиларли
бўлди. Миқдор ўзгарувчиларидан қуйидагилар шундай ўзгарувчиларга
айланди (алоқа даражасининг камайиш тартибида): 1м
2
даги иморат
қиймати, ўртача ўлчанган табиий эскириш миқдори, муҳандислик
таъминоти коэффициенти, ертўла улуши ва баҳолаш даврида бинонинг
ёши. Иккала сифат белгиси (жойлашув ва амалий йўналиш) натижали
кўрсаткичга сезиларлича таъсир этади деган қарор қабул қилинди. Улар
моделга бинарли ўзгарувчилар тўплами кўринишида кирган.
Кўриб чиқилаётган объектлар қийматига таъсир этувчи нисбатан
сезиларли омиллар аниқлангач, амалий боғлиқлик турини, яъни кўпомилли
регрессия моделини танлаш масаласи юзага келди. Ҳосил қилинган модель
5
Баҳолаш ташкилотлари маълумотлари асосида муаллиф томонидан тузилган.
6
Баҳолаш ташкилотлари маълумотлари асосида муаллиф томонидан тузилган.
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
126
ўрганилаётган ҳодисага қай даражада мос келиши, яъни у берилган
аниқлик даражасида ҳодисага мос келиш ёки келмаслиги бу танловнинг
тўғрилигига боғлиқ, бу ўз навбатида, эришилаётган натижаларнинг амалий
қимматини белгилаб беради.
Математика таҳлилидаги статистик маълумотларни тавсифлаш учун
эгри чизиқлар захираси чексиз турли-туманликка эга. Нафақат мавжуд
эмпирик маълумот, балки ўрганилаётган кўрсаткич ва уни келтириб
чиқарувчи омиллар орасидаги ҳақиқий боғлиқлик нисбатан тўғри бўлган
эгри чизиқни танлаш учун турли кўринишдаги – мантиқий, график ва
статистик мулоҳазалардан келиб чиқилади.
Бошқа тенг шароитларда камроқ ўлчамларга боғлиқ модель афзал
кўрилади, чунки, уларни баҳолаш учун камроқ эмпирик маълумотлар
талаб этилади. Амалиётда аддитив моделлар кенг тарқалган бўлиб, уларда
турли изоҳдаги омиллар таъсири жамланади. Аддитив модель
тенгламасига қуйида мисол келтирилган
7
:
х
х
Баҳолаш амалиётида аддитив моделлар билан бир қаторда
мультипликатив моделлар ҳам кенг қўлланилади:
х
х
х
.
Мультипликатив моделда ўзгарувчилар ўз коэффициентларига
кўпайтирилмайди. Улар ёхуд даражага кўтарилади, ёхуд ўзи даража
кўрсаткичи сифатида хизмат қилади, натижалар эса қайта кўпайтирилади.
Тасодифий таркибий қисм u ҳам моделга мультипликатив тарзда киради.
Мультипликатив модель ўлчамларини баҳолаш учун уни дастлаб
логарифмлаш йўли билан аддитив кўринишга ўзгартириш, сўнгра энг кам
квадратлар усулини қўллаш керак. Логарифмлашдан сўнг қуйидаги
ифодага эга бўлиш мумкин:
Бироқ гибрид моделларда бевосита энг кичик квадратлар усули
ёрдамида ўлчамлар баҳолашга эришиш мумкин эмас. Ҳар бир модель учун
мос ўлчамларни баҳолаш усулини топиш керак, бундай усуллардан бири
даромад кўчмас мулк қиймати моделини ҳосил қилиш мисолида кўриб
чиқилади. Агар бирор-бир функцияни ишонч билан танлаш имкони
бўлмаса, у ҳолда бир неча функциялар танланади, уларнинг ўлчамлари
ҳисоблаб чиқилади ҳамда тегишли модель сифати мезонларидан
фойдаланган ҳолда тадқиқ этилаётган боғлиқликдаги қатъий амалий
кўриниш танланади.
Мисол.
Квартира баҳолаш объекти саналади. Уй шаҳар марказида,
80-йилларда қурилган тураржой мавзесида жойлашган. Унинг ёнида
дўконлар қурилган. Уйдан 5 дақиқа масофада троллейбус бекати мавжуд.
Уй ҳовлисида яшил дарахтлар экилган. Уй ёнида иккита мактабгача тарбия
муассасаси, мактаб жойлашган. Бино тавсифи. Квартира 5 қаватли,
7
Баҳолаш ташкилотлари маълумотлари асосида муаллиф томонидан тузилган.
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
127
ғиштли, бешта кириш йўлагига эга 1979 йилда қурилган уйда жойлашган.
Квартира бурчакда эмас. Қаватлар орасидаги тўсиқлар бетонли. Уй йўлаги
меъёрда: металл эшик ўрнатилган. Зина меъёрий ҳолатда жойлашган.
Квартира тавсифи.
Квартира 2-қаватда жойлашган. Унинг умумий
майдони 31,10 кв.м. тураржой майдони 16,9 кв.м., ошхона майдони 7,0
кв.м., санузел бирлаштирилган ва яхши ҳолатда. Ойнали балкон, телефон
мавжуд. Деразалар ҳовлига жануби-ғарбга ўрнатилган. Полга ленолеум
солинган. Шифт 2,50 метр баландликка эга. Уй йўлагида деворга
ўрнатилган шкаф бор. Кўча эшигига қўшимча металл эшик ўрнатилган.
Квартира ҳолати – “яхши таъмирланган”.
Қуйида мазкур кўчмас мулк объекти қийматини тўғри баҳолаш учун
қиёсий сотувлар бўйича асосий тавсифлар келтирилган бўлиб, унга кўра
баҳоланаётган объект ва унга қиёсий келтирилган ўхшаш объектларнинг
тавсифлари келтириб ўтилган.
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
128
5-жадвал
Қиёсий сотувлар бўйича асосий тавсифлар
8
Тавсифлар
Баҳоланувчи
объект
Ўхшаш объектлар
1
2
3
4
5
Мулкдорлик ҳуқуқи
Тўлиқ
Тўлиқ
Тўлиқ
Тўлиқ
Тўлиқ
Тўлиқ
Молиялаштириш
шартлари
Бозорга хос
Бозорга хос Бозорга
хос
Бозорга
хос
Бозорга
хос
Бозорга хос
Сотиш шартлари
Бозорга хос
Бозорга хос Бозорга
хос
Бозорга
хос
Бозорга
хос
Бозорга хос
Сотиш вақти
2008 йил апрель 2008 йил
январь
2008 йил
апрель
2007 йил
октябрь
2007 йил
апрель
2008 йил
апрель
Жойлашув
Марказ,
С.Азимов кўчаси
Марказ,
Кунаев
кўчаси
Жаркўрғон
кўчаси
Нукус
кўчаси
Нукус
кўчаси
Марказ,
Ойбек
шоҳкўчаси
Табиий тавсиф:
-
умумий майдон
-
турар-жой
майдони
-
ошхона майдони
-
қават/қаватли
-
уй
деворлари
материали
-
балкон
-
санузел
-
хона ҳолати
31,1
16,9
7,0
2/5
ғишт
ойнали
бирлашган
аъло
31,8
17,0
7,0
2/5
ғишт
ойнали
бирлаш.
яхши
31,5
17,5
6,5
5/5
ғишт
ойнали
бирлаш.
аъло
31,0
16,9
6,8
2/5
ғишт
ойнали
бирлаш.
Яхши
31,2
17
7,0
5/5
ғишт
ойнали
бирлаш.
қониқар.
31,1
16,9
7,0
2/5
ғишт
ойнали
бирлаш.
қониқар.
Иқтисодий тавсиф
Алоҳида
хусусиятсиз
Алоҳида
хусусиятсиз
Алоҳида
хусусиятсиз
Алоҳида
хусусият-
сиз
Алоҳида
хусусиятсиз
Алоҳида
хусусиятсиз
Кўчар мулк
Йўқ
Йўқ
Йўқ
Йўқ
Йўқ
Йўқ
Нарх, сўм/м
2
110 000
105 000
101 000
89 000
110 000
Қиёсий сотувлар бўйича баҳоланаётган объект ва унга қиёсий
келтирилган ўхшаш объектларнинг юқорида келтирилган асосий
тавсифларига асосан маълумотларни ўзгартириш ҳолатлари қуйидаги
жадвалда келтириб ўтилган.
6-жадвал
Қиёсий сотувлар бўйича маълумотларни ўзгартириш
9
Тавсифлар
Баҳоланувчи
объект
Ўхшаш объектлар
1
2
3
4
5
Нарх,сўм/м
2
110 000
105 000
101 000
89 000
110 000
Мулкдорлик ҳуқуқи
Мулкчилик ҳуқуқига
тузатиш
Тўлиқ
Тўлиқ
1
Тўлиқ
1
Тўлиқ
1
Тўлиқ
1
Тўлиқ
1
Молиялаштириш
шартлари
Молиялаштириш
шарт.га тузатиш
Бозорга хос
Бозорга
хос
1
Бозорга хос
1
Бозорга
хос
1
Бозорга
хос
1
Бозорга хос
1
8
Баҳолаш ташкилотлари маълумотлари асосида муаллиф томонидан тузилган.
9
Баҳолаш ташкилотлари маълумотлари асосида муаллиф томонидан тузилган.
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
129
Сотиш шартлари
Тузатиш
Бозорга хос
Бозорга
хос
1
Бозорга хос
1
Бозорга
хос
1
Бозорга
хос
1
Бозорга хос
1
Сотиш вақти
Тузатиш
2008 йил
апрель
2008 йил
январь
1,047
2008 йил
апрель
1
2007 йил
октябрь
1,095
2007 йил
апрель
1,2
2008 йил
апрель
1
Жойлашув
Тузатиш
Марказ,
С.Азимов кўчаси
Марказ,
Кунаев
кўчаси
1
Жаркўрғон
кўчаси
1,11
Нукус
кўчаси
1,053
Нукус
кўчаси
1,053
Марказ,
Ойбек
шоҳкўчаси
1
Табиий тавсиф:
-
умумий майдон
Тузатиш
-
тураржой майдони
Тузатиш
-
ошхона майдони
Тузатиш
-
қават/қаватли
Тузатиш
-
уй
деворлари
материали
Тузатиш
-
балкон
Тузатиш
-
санузел
Тузатиш
- хона ҳолати
Тузатиш
31,1
16,9
7,0
2/5
ғишт
ойнали
бирлашган
аъло
31,8
1
17, 0
1
7,0
1
2/5
1
ғишт
1
ойнали
1
бирлашган
1
яхши
1,02
31,5
1
17,5
1
6,5
1
5/5
1.08
ғишт
1
ойнали
1
бирлашган
1
аъло
1
31,0
1
16,9
1
6,8
1
2/5
1
ғишт
1
ойнали
1
бирлашган
1
яхши
1,02
31,2
1
17
1
7,0
1
2/5
1
ғишт
1
ойнали
1
бирлашган
1
яхши
1,053
31,1
1
16,9
1
7,0
1
5/5
1.08
ғишт
1
ойнали
1
бирлашган
1
яхши
1,075
Иқтисодий тавсиф
Тузатиш
Алоҳида
хусусиятсиз
Алоҳида
хусусиятсиз
1
Алоҳида
хусусиятсиз
1
Алоҳида
хусусиятсиз
1
Алоҳида
хусусиятсиз
1
Алоҳида
хусусусиятсиз
1
Кўчар мулк
Тузатиш
Йўқ
Йўқ
1
Йўқ
1
Йўқ
1
Йўқ
1
Йўқ
1
Ўхшаш
биноларнинг
ўзгартирилган нархи,
сўм/ м
2
117 470
125 870
118 790
120 890
127 710
Оғирликлар
0,225
0,225
0,1
0,225
0,225
Якуний бозор қиймати
миқдори, сўм/ м
2
122 560
Сотиш даврида тузатишни ҳисоблаш:
Ушбу сегментда квартиралар нархи йилига 20%
ошади.
ў
о
ў
о
ў
о
Жойлашув бўйича тузатишни ҳисоблаш:
Ўхшаш квартиралар жойлашган ҳудудлар бўйича кўчмас мулк
нархлари борасида жуфт савдолар усулидан фойдаланилади:
арказ
сўм
м
укус
к
сўм
м
ар
она
йўли
сўм
м
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
130
Тегишли тузатишлар ҳисоблаб чиқилади:
ў
о
ў
о
ў
о
Қават бўйича тузатишни ҳисоблаш:
Баландлик
нархлари
бўйича
жуфт
савдолар
усулидан
фойдаланилади:
ават
ават
сўм
м
ават
ават
сўм
м
Тегишли тузатишлар ҳисоблаб чиқилади:
Т
Т
Хона ҳолати юзасидан тузатишни ҳисоблаш:
Ҳолати аъло даражадаги, яхши ҳолатдаги ва қониқарли ҳолатдаги
квартиралар нархлари бўйича жуфт савдолар усулидан фойдаланилади:
олат
ат
ат
Тегишли тузатишлар ҳисоблаб чиқилади:
Т
Т
Т
Т
Бунда 1м
2
баҳоланаётган объектнинг қиёсий ёндашув доирасида
ҳисобланаётган ўртача нархи қуйидагига тенг:
Баҳоланаётган объектнинг умумий қиймати унинг майдонига боғлиқ
ва қуйидагига тенг:
Шундай қилиб, баҳолаш объектининг қиёсий ёндашув орқали ҳосил
қилинган қиймати 3 811616 сўмга тенг.
Хулоса ўрнида айтиш жоизки, кўчмас мулкни турли мақсадларда
баҳолаш бугунги кунда мулкнинг ҳақиқий қийматини аниқлашда муҳим
аҳамиятга эга. Жумладан, мулкни солиққа тортиш, ипотека учун гаров
таъминоти сифатида белгилаш, хусусийлаштириш каби мақсадларда
кўчмас мулкни ҳақиқий қийматини аниқлаш ушбу мулкнинг бозордаги
қийматини келтириб чиқаришга имконият беради. Гаров таъминоти
сифатида белгилашда эса келгусида муаммоли кредитлар юзасидан
зарарнинг ўзини қоплашни кўзда тутади.
Кўчмас мулкни баҳолашда энг мақбул ва энг самарали фойдаланиш
таҳлилини амалга ошириш орқали баҳоловчи томонидан баҳолаш санасида
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
131
кўчмас мулк объектига хос бўлган ва одатдаги инвесторлар
томонидан қабул қилинадиган
фойдаланиш
вариантлари
ишлаб
чиқилишига эришилади.
Фойдаланилган адабиётлар рўйхати:
1.
Д.Султонов.
Кўчмас
мулкни
қайта
баҳолаш.
https://review.uz/oz/post/pereocenivaya-nedvijimost
2.
В.Евстафьев. Оценка бизнеса. Схемы и таблицы: Учебное пособие. – СПб.:
Питер, 2007., 240 стр.;
3.
В.Есипов, Г.Маховикова, В.Терехова. Оценка бизнеса. –СПб.: Питер, 2001., 416
стр.;
4.
Г.Микерин, Н.Павлов, Н.Яшина. Международные стандарты оценки. Кн. 2.–
М.: ОАО «Типография» НОВОСТИ, 2000., 313 стр.;
5.
С.Валдайцев. Оценка бизнеса: учеб. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби.,
Изд-во Проспект, 2006., 360 стр.;
6.
Б.Абдукаримов ва бошқалар. Корхона иқтисодиёти. Дарслик., М.Пардаев
таҳрири остида. – Т.: «Фан ва технология», 2013., 368 б.;
7.
Б.Ходиев, Б.Беркинов, А.Кравченко. Бизнес қийматини баҳолаш. Ўқув
қўлланма. – Т.: «Иқтисод-молия», 2007., 256 б.
8.
Ochilov, O. I. (2022). INVESTMENT QUALITY ANALYSIS IN BUSINESS
ENTITIES. Архив научных исследований, 2(1).
9.
Ochilov, O. (2022). ИНСОН КАПИТАЛИГА ИНВЕСТИЦИЯЛАР ВА
БУХГАЛТЕРИЯ ҲИСОБИ. Архив научных исследований, 2(1).
10.
Ochilov, O. I. (2019). DEVELOPMENT OF METHODOLOGY FOR
RECOGNIZING REVENUES FROM INVESTMENTS. In Бухгалтерский учет, анализ и
аудит: история, современность и перспективы развития (pp. 96-99).
11.
Ochilov, O. I. (2019). THEORETICAL BASES OF INVESTMENTS
ACCOUNTING. In БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ: ДОСТИЖЕНИЯ И НАУЧНЫЕ
ПЕРСПЕКТИВЫ XXI ВЕКА (pp. 209-214).
12.
Ochilov, O. I. (2018). METHODOLOGICAL ASPECTS OF FINANCIAL AND
ECONOMIC PERFORMANCE ANALYSIS OF BUSINESS ENTITY. In АКТУАЛЬНЫЕ
ВОПРОСЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА, СТАТИСТИКИ
И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (pp. 26-34).
13.
Юлдашев, Ж. А. ТИЖОРАТ БАНКЛАРИДА МИЖОЗЛАР БИЛАН
МУНОСАБАТЛАР ҲОЛАТИНИ БАҲОЛАШ УСУЛИНИ ТАКОМИЛАШТИРИШ.
14.
Qlichev Baxtiyor Pardayevich. (2024). Xo‘jalik yurituvchi subyektlarda CVP-tahlilni
tashkil etishning muammoli jihatlari. YASHIL IQTISODIYOT VA TARAQQIYOT, 4
(2024), 754–759
15.
Klichev Bakhtiyar Pardayevich. (2024). Problematic Aspects of Organizing Cvp-
Analysis in the Enterprises of Uzbekistan // Web of Scientist: International Scientific
Research Journal, 5(5), 241–248. Retrieved from
https://wos.academiascience.org/index.php/wos/article/view/4906
16.
Kholdorov Sardor Umarovich. (2024). LIQUIDITY RISK MANAGEMENT IN
THE BANKING SECTOR: CHALLENGES, STRATEGIES AND IMPLICATIONS. World
Scientific Research Journal, 26(3), 122–131. Retrieved from
http://www.wsrjournal.com/index.php/wsrj/article/view/3255
17.
Qlichev Baxtiyor Pardayevich. (2024). Korxonalarda operatsion faoliyat
samaradorligini tahlil qilish masalalari.
World Scientific Research Journal
,
26
(3), 86–94.
Retrieved from
BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI
TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI
24-may 2024-yil
132
18.
Qlichev, B. (2024). Korxonalar faoliyatini rivojlantirishda operatsion faoliyat
tahlilining zarurligi. Mintaqani ijtimoiy-iqtisodiy rivojlantirishning ustuvor yo'nalishlari,
Konferensiya to‘plami. Termiz, O'zbekiston. 15-iyun 2024-yil.
https://doi.org/10.5281/zenodo.11909171
19.
Yakypbaevich, I. J. ., Abrarovich, Y. J. , Akhtamovich, H. S. ., & Bekmurodova.
(2023). COMMERCIAL BANKING, CREDIT OPERATIONS, PROVISION OF
COLLATERAL, ASSESSMENT MECHANISMS.
FAN, TA’LIM, MADANIYAT VA
INNOVATSIYA JURNALI | JOURNAL OF SCIENCE, EDUCATION, CULTURE AND
INNOVATION
,
2
(4),
6–13.
Retrieved
from
https://mudarrisziyo.uz/index.php/innovatsiya/article/view/251
20.
Abdullayev, A., & Djamalov, H. (2023). ORGANIZATIONAL STRUCTURE OF
THE INTERNAL CONTROL SERVICE FOR THE FULFILLMENT OF TAX
OBLIGATIONS OF ENTERPRISES.
Scientific and Technical Journal of Namangan Institute
of Engineering and Technology
,
8
(4), 297-307.
21.
Xudoyorov, O. O. (2023). Bank daromadlarini oshirishda masofaviy bank
xizmatlarini tutgan o ‘rni.
22.
Odilovich, K. O. (2024). IMPACT OF REMOTE BANKING SERVICES ON
BANK INCOME.
International Journal of Education, Social Science & Humanities
,
12
(6),
82-86.
23.
Majidov, J. K. (2019). Ways of improving management of credit portfolio at
commercial banks.
International Journal of Research in Social Sciences
,
9
(3), 725-736.
24.
Мажидов Ж. (2024). Тижорат банклари активлар портфелларининг сифатини
ошириш бўйича хориж тажрибаси ва унинг ўзига хос хусусиятлари. (2024).
Ustozlar
Uchun
,
1
https://pedagoglar.org/index.php/02/article/view/3878
