68
CURRENT LEGAL ISSUES IN THE FIELD OF REAL ESTATE SALE IN THE
REPUBLIC OF UZBEKISTAN
Olim Abosaidov
Master of Law, Notary Intern
abosaidov18@gmail.com
https://doi.org/10.5281/zenodo.16026370
ABSTRACT
This article examines the current legal issues related to the regulation of real estate sale
transactions in the Republic of Uzbekistan. Particular attention is paid to the challenges
associated with notarial certification, state registration, the role of real estate agencies, the
protection of bona fide purchasers, and the ambiguity of legislative language. The article
analyzes recent court cases and legal practice, and proposes specific recommendations for
improving the legal framework and mechanisms of law enforcement.
Keywords
: real estate, sale and purchase, registration, realtor, notary, property rights,
bona fide purchaser.
ЎЗБЕКИСТОН РЕСПУБЛИКАСИДА КЎЧМАС МУЛКНИ ОЛДИ-СОТДИ
ҚИЛИШ СОҲАСИДАГИ ДОЛЗАРБ ҲУҚУҚИЙ МУАММОЛАР
Олим Абосаидов
Ҳуқуқ магистри, нотариус ёрдамчиси
abosaidov18@gmail.com
АННОТАЦИЯ
Мазкур мақолада Ўзбекистон Республикасида кўчмас мулкни олди-сотди қилиш
муносабатларини ҳуқуқий тартибга солишда мавжуд бўлган асосий муаммолар таҳлил
қилинади. Хусусан, битимларни нотариал тасдиқлаш, мулк ҳуқуқини давлат
рўйхатидан ўтказиш, кўчмас мулк агентликларининг иштироки, виждонли харидорлар
ҳуқуқларини ҳимоя қилиш ҳамда амалдаги қонун нормаларидаги иборавий
ноаниқликларга алоҳида эътибор қаратилган. Суд амалиёти ва ҳуқуқни қўллаш
тажрибаси таҳлили асосида амалдаги меъёрий-ҳуқуқий базани такомиллаштириш ва
ҳуқуқий механизмларни яхшилаш бўйича таклифлар илгари сурилган.
Калит сўзлар
: кўчмас мулк, олди-сотди шартномаси, давлат рўйхати, кўчмас мулк
агентликлари, нотариал тасдиқ, мулк ҳуқуқи, виждонли харидор.
АКТУАЛЬНЫЕ ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ В СФЕРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ УЗБЕКИСТАН
Олим Абосаидов
Магистр права, стажер нотариуса
abosaidov18@gmail.com
АННОТАЦИЯ
В статье рассмотрены современные проблемы правового регулирования сделок
купли-продажи недвижимости в Республике Узбекистан. Особое внимание уделено
вопросам нотариального удостоверения, государственной регистрации, роли
риэлторских организаций, защите добросовестных приобретателей и неоднозначности
формулировок в законодательстве. Проведён анализ актуальных судебных дел и
практики, на основе которых предложены пути совершенствования нормативно-
69
правовой базы и механизма правоприменения.
Ключевые слова:
недвижимость, купля-продажа, регистрация, риэлтор,
нотариус, право собственности, добросовестный приобретатель.
ВВЕДЕНИЕ
Развитие института частной собственности в Узбекистане повлекло за собой
необходимость правового регулирования сделок с недвижимостью, особенно в
контексте рыночных реформ. Жилые дома, квартиры и иные объекты недвижимости
приобретаются
и
отчуждаются
в
рамках
гражданско-правовых
сделок,
основополагающей из которых является договор купли-продажи. Однако практика
показывает, что существующее законодательство содержит пробелы и коллизии,
порождающие
значительное
количество
судебных
споров
и
правовых
неопределённостей. Особенно остро стоят вопросы, связанные с признанием сделок
недействительными, защитой прав зарегистрированных жильцов, а также участием
риэлторов в процессе заключения договоров.
Одной из центральных проблем является неясность формулировки части 1 статьи
488 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, касающейся перечня лиц,
сохраняющих право пользования жильём после его продажи. В формулировке
используется терминология, вызывающая двусмысленное толкование. Согласно
норме, при продаже объекта недвижимости необходимо указание лиц, сохраняющих
право пользования после его приобретения покупателем. Однако не конкретизируется
порядок определения таких лиц, их согласие, и каким образом они влияют на
волеизъявление сторон.
Подобные
формулировки
противоречат
принципам
гражданского
законодательства, основанным на свободе договора и неприкосновенности частной
собственности. Как справедливо указывает Х.Р. Рахмонкулов, сохранение за третьими
лицами прав на жильё ограничивает права нового собственника, нарушая базовые
нормы ст. 164 ГК.
Кроме того, неясно, должен ли продавец до сделки урегулировать права всех
проживающих или покупатель обязан принять на себя бремя существующих
пользователей. Эти вопросы становятся предметом судебных разбирательств, что
требует внесения уточняющих поправок в закон.
На практике нередки случаи заключения договоров купли-продажи в устной
форме или на основании расписки, что категорически противоречит требованиям
закона. В частности, ст. 452 и 488 ГК Узбекистана требуют обязательного
нотариального удостоверения договора. Однако в ряде случаев, особенно в регионах,
где доступ к нотариусам ограничен, стороны прибегают к «самодельным» договорам,
оплачивая только аванс с намерением оформить сделку позже. Это создаёт
благоприятную почву для злоупотреблений — продавец может заключить договор с
третьим лицом и продать объект по более высокой цене.
Также стоит отметить проблему сложности процедуры регистрации права
собственности. Несмотря на внедрение системы «Е-нотариус», цифровизация
процессов пока не покрывает все этапы регистрации. Отсутствие единой базы,
необходимость сбора справок и других документов существенно усложняют
оформление сделок.
70
Правовая защита добросовестного приобретателя остаётся недостаточной. В
ситуациях, когда одна из сторон добросовестно исполняет обязательства по договору,
но не успевает его нотариально удостоверить, возникают риски признания сделки
ничтожной. Закон не содержит чётких критериев добросовестности и не
предусматривает механизмов восстановления нарушенных прав.
Неоднократны случаи, когда в договоре купли-продажи не указаны
зарегистрированные
в
жилье
лица,
и
суды
признают
такие
сделки
недействительными. При этом добросовестный покупатель теряет вложенные
средства и право собственности. Это требует от законодателя закрепления презумпции
добросовестности приобретателя, а также механизма компенсации убытков при
признании сделок недействительными.
Закон Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности» определяет
правовую природу посредничества, однако контроль за соблюдением норм остаётся
слабым. На практике нередко наблюдаются случаи, когда риэлторы выходят за рамки
посредничества, предоставляя поддельные документы, или участвуют в сделке от
имени одной из сторон, что прямо запрещено статьёй 10 закона. Кроме того,
отсутствуют стандарты профессиональной подготовки риэлторов, не установлена
обязательная сертификация или лицензирование, что снижает доверие граждан к
институту риэлторства. Это особенно опасно в случае споров — граждане часто не
могут доказать факт неправомерных действий риэлтора, а судебная практика в этой
части не устоявшаяся.
Практика рассмотрения дел по договорам купли-продажи недвижимости
показывает наличие существенного разброса в правовых оценках. В ряде случаев суды
признают действительными сделки, заключённые с нарушением формы, в других —
полностью игнорируют фактическое исполнение сторонами обязательств. Отсутствие
единообразия приводит к правовой нестабильности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Для
устранения
правовых
неопределённостей
необходимо
принятие
соответствующего Постановления Пленума Верховного суда Республики Узбекистан,
разъясняющего применение норм статей 164, 393 и 488 ГК, а также порядок учета прав
зарегистрированных жильцов.
Совершенствование правового регулирования сделок с недвижимостью —
актуальная задача, от которой зависит стабильность имущественного оборота и
защита прав граждан. Устранение пробелов в законодательстве, уточнение правовых
норм, цифровизация процедур и повышение ответственности риэлторов должны стать
приоритетами в ближайшей правовой реформе.
References:
Используемая Литература:
Foydalanilgan Adabiyotlar:
1.
Жилищный кодекс Республики Узбекистан.
2.
Гражданский кодекс Республики Узбекистан.
3.
Рахимжонов А. Совершенствование гражданско-правовой основы купли-продажи
жилья // Academic Research in Educational Sciences. 2022. №1. С. 632–638.
71
4.
Рахмонкулов Х.Р. Гражданское право. Особенная часть. Т.: ТГЮИ, 2009.
5.
Закон Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности».
6.
Топилдиев Б.Р. Основные условия договора доверительного управления
имуществом // Проблемы экономики. 2016. №2(72).
7.
Судебные акты Верховного суда Республики Узбекистан, 2022–2024 гг.
