Ustozlar uchun
pedagoglar.org
75-son 1–to’plam Iyul-2025
Sahifa: 139
IKKILAMCHI BOZORDA NOTURARJOY KO'CHMAS MULKNI
BAHOLASHDA QO'LLANILADIGAN QIYOSIY YONDOSHUV
Mirdjаlilоvа Dildоrа Shuхrаtоvnа
Tоshkеnt аrхitеkturа – qurilish univеrsitеti professor v.b, PhD
Beriyeva Dilfuza Axatovna
Tоshkеnt аrхitеkturа – qurilish univеrsitеti professor v.b, PhD
Saidrasulxo’jayev Saidakbarxo’ja Boxodir o’g’li
Toshkent arxitektura-qurilish universiteti, magistrant
Annotatsiya:
Mazkur maqolada O‘zbekiston Respublikasida noturarjoy ko‘chmas
mulk ob’ektlarini baholashning huquqiy va metodik asoslari, baholash faoliyatining
dolzarbligi, shuningdek, ikkilamchi bozorda baholashning qiyosiy yondashuvi chuqur
tahlil qilingan. Qiyosiy yondashuv doirasida qo‘llaniladigan savdolarni qiyoslash usuli va
yalpi ijara multiplikatori usulining afzalliklari yoritilgan hamda ularning amaliyotdagi
qo‘llanilishi muhokama qilingan. Mavjud baholash standartlari, baholovchilarning roli va
bozor ma’lumotlarining ahamiyati ham ko‘rib chiqilgan.
Kalit so‘zlar:
Ko‘chmas mulk, baholash faoliyati, ikkilamchi bozor, qiyosiy
yondashuv, savdolarni qiyoslash, yalpi ijara multiplikatori, noturarjoy obyektlar, bozor
qiymati.
Аннотация:
В данной статье подробно рассмотрены правовые и методические
основы оценки нежилой недвижимости в Республике Узбекистан, а также
актуальность и практическое значение оценочной деятельности на вторичном
рынке. Особое внимание уделено сравнительному подходу в оценке недвижимости,
в том числе методу сопоставления продаж и методу валового арендного
мультипликатора. Также обсуждаются национальные стандарты оценки, роль
оценщиков и значение рыночной информации в процессе оценки.
Ключевые слова:
Недвижимость, оценочная деятельность, вторичный рынок,
сравнительный подход, сопоставление продаж, валовой арендный мультипликатор,
нежилые объекты, рыночная стоимость.
Abstract:
This article analyzes the legal and methodological foundations of non-
residential real estate valuation in the Republic of Uzbekistan, emphasizing the relevance
and practical importance of valuation activities in the secondary market. It explores the
comparative approach in valuation, particularly the sales comparison method and the gross
rent multiplier method. The article also discusses the application of national valuation
standards, the role of appraisers, and the significance of market data in the valuation
process.
Ustozlar uchun
pedagoglar.org
75-son 1–to’plam Iyul-2025
Sahifa: 140
Keywords:
Real estate, valuation activity, secondary market, comparative approach,
sales comparison, gross rent multiplier, non-residential properties, market value.
Har qanday davlatning taraqqiyoti ko’chmas mulk bozorining rivojlanganlik darajasi bilan
uzviy bog’liq. Shu bois mamlakatimizda ko’chmas mulkka oid munosabatlarning huquqiy
asoslarini yaratish va takomillashtirish, rivojlangan ko’chmas mulk bozorini shakllantirishga
chuqur e’tibor qaratilmoqda. Natijada, ko’chmas mulk va ularga bo’lgan huquqlarga doir
bitimlarni tuzishda, ko’chmas mulk qiymatini aniqlash maqsadida yuridik va jismoniy shaxslar
mulkining bozor bahosini aniqlashda baholash faoliyati bilan bog’liq sifatli xizmatlarni ko’r-
satish bugungi kundagi dolzarb masalalardan biri sanaladi.
Mazkur Oʻzbekiston Respublikasining Yagona milliy baholash standarti Oʻzbekiston
Respublikasining “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Qonuni, Oʻzbekiston Respublikasi
Prezidentining 2023 yil 28 fevraldagi 2022–2026 yillarga moʻljallangan Yangi Oʻzbekistonning
taraqqiyot strategiyasini “Insonga e'tibor va sifatli ta'lim yili”da amalga oshirishga yuzasidan
ko’riladigan chora tadbirlar ijrosi va Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2023 yil 24
martdagi “Davlat aktivlarini boshqarish agentligi faoliyatini samarali tashkil etish chora-
tadbirlari toʻgʻrisida” PQ–101-son Qarori, xalqaro baholash standartlari tamoyillari asosida
ishlab chiqilgan boʻlib, Oʻzbekiston Respublikasidagi baholash faoliyatini normativ jihatdan
tartibga solinishini hamda baholash tartibi va baholash ekspertizasiga qoʻyiladigan talabalarni
belgilaydi.
O’zbekiston Respublikasi Prezidenti Sh.M.Mirziyoev tomonidan 2018 yilning 1 iyunida
imzolangan “Baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirish chora-tadbirlari to’g’risida”gi
PQ-3764-sonli Qarorida respublikada baholash faoliyatini tartibga soluvchi mustahkam
huquqiy baza shakllantirilganligi, baholash xizmatlari bozorini rivojlantirish, amalga
oshiriladigan baholash ishlarining natijalari va xolisligi uchun javobgarlikni oshirish bo’yicha
keng ko’lamli ishlar qilinganligi hamda bugungi kunda baholash xizmatlari bozorida malaka
sertifikatiga ega mingga yaqin baholovchilar mehnat qiluvchi ikki yuzdan ortiq baholovchi
tashkilotlar faoliyat yuritayotganligi keltirib o’tilgan. Shu bilan birga, bir qator muammo va
kamchiliklar professional baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirishga hamda
baholovchi tashkilotlarga bo’lgan ishonchni oshirishga to’sqinlik qilayotgan muammolar
keltirib o’tilgan.
Shu bilan birga, yil boshida ijara haqining 20 foizdan ortiq pasayishi bir vaqtning o‘zida
poytaxtning uchta hududida qayd etilgan:Bu hududlar Olmazorda tumanida foiz ko’rsatkichi-
26 foizni tashkil etsa, Shayxontohurda-24 foiz va Bektemir tumanida-22 foizni tashkil etganini
ko’rishimiz mumkin. Iyun oyida ikkilamchi bozorda noturar joy ko‘chmas mulklarning
narxining o‘sish sur’ati sekinlashgan. Agar may oyida 1 kvadrat/metr uchun uy-joy o‘rtacha
narxining oshishi 2,5 foizni tashkil etgan bo‘lsa, iyun oyida “ikkilamchi uy-joy” narxi atigi 0,8
foizga oshgan. Joriy davrni o‘tgan yilning shu davri bilan solishtirganda, ikkilamchi ko‘chmas
mulkning o‘rtacha narxi 22 foizdan oshgan. Namangan 34,9foiz, Toshkent viloyatlarida
Ustozlar uchun
pedagoglar.org
75-son 1–to’plam Iyul-2025
Sahifa: 141
29,4foiz va Toshkent shahrida 30,4 foiz uy-joy narxining sezilarli o‘sishi qayd etilgan. O’z
navbatida, yuqorida keltirilgan xolatlar maqola mavzusining dolzarbligini belgilab beradi.
Noturar joy ko’chmas mulk obyektlarini baholash jarayonida bizning asosiy
maqsadimiz obyektning bozor qiymatini aniqlashdir. Budan ko’rinib turibdiki bu
jarayonda biz kerakli xisob-kitoblarni amalga oshirishimiz lozim. Yagona Milliy Baholash
standartining 10-standartida ko’chmas mulk obyektlarini baholashga qaratilgan. Ko'chmas
mulkni baholash jarayoni umumiy qabul qilingan baholash usullaridan foydalangan holda
ma'lum bir ketma-ketlikka muvofiq amalga oshiriladi. Bunday usullarning bir nechtasi
mavjud
va
ularning
tanlovi,
birinchi
navbatda,
ko'chmas
mulk
turi
va
bunday baholash maqsadi bilan bog'liq jarayonlardir. Ikkilamchi bozorda noturarjoy
ko'chmas mulkni baholash usulini to'g'ri tanlash ko'p jihatdan ekspert baholovchining
malakasi va tajribasiga bog'liq. Baholashda eng maqbul yondashuvni tanlashga e'tiborni
qaratish lozim. Barcha yondashuvlar narx muvozanati, foyda kutilishi yoki
almashtirishning iqtisodiy tamoyillariga asoslanadi.
Baholashning asosiy yondashuvlari quyidagilardan iborat:
1-rasm. Ko’chmas mulk baholashning asosiy yondoshuvlari
Bаholovchi hаr bir bаholаsh yondаshuvi doirasida aniq baholash usullarini oʻzi
mustaqil belgilash huquqiga ega. Baholash obyektini qiymatini aniqlash jarayonida bozor
konyukturasidan va baholash maqsadidankelib chiqqan holda baholovchi qiyosiy,
daromad va xarajat yondashuvlarini qoʻllashi lozim. Baholash jarayonida baholash
yondashuvlari va usullaridan qoʻllash/yoki qoʻllashni rad etish baholovchi tomonidan
asoslab berilishi lozim.
Qiyosiy yondashuv
– bu baholash obyektini narxi ma'lum boʻlgan bir xil yoki
taqqoslanadigan (oʻxshash) obyektlar bilan qiyoslash orqali qiymat koʻrsatkichi olinadigan
usullar toʻplami. Qiyosiy yondashuv o’rindoshlik prinsipidan kelib chiqadi.
Ikkilamchi bozorda noturarjoyko’chmas mulkni baholashda baholashga qiyosiy
yondashuv doirasida ikki usulda tanlanishini ko’rib o’tamiz:
– savdolarni qiyoslash usuli orqali;
– yalpi ijara multiplikatori usuli orqali.
Savdolarni qiyoslash usuli asosiy usul hisoblanadi, yalpi ijara usuli esa o‘zi bilan
savdolarni qiyoslash usuli xususiy vaziyatini taqdim etadi.
Baholashning asosiy yondoshuvlari
Qiyosiy yondoshuv
Daromadli yondoshuv
Xarajatli yondoshuv
Ustozlar uchun
pedagoglar.org
75-son 1–to’plam Iyul-2025
Sahifa: 142
Savdolarni qiyoslash usuli bozorda o‘xshash obyektlar bilan yaqin kunlarda yuzaga
kelgan kelishvlar va analoglar bilan baholanuvchi ko‘chmas mulkni qiyoslash haqidagi
ma’lumotlarga asoslanadi.
Yalpi ijara multiplikatori usulini savdolarni qiyoslash umumiy usulining xususiy
vaziyati kabi ko‘rib chiqish mumkin. U ko‘chmas mulkning sotilish qiymati va uni rentaga
(ijaraga) topshirishga muvofiq ijara daromadi orasida to‘g‘ri o‘zaro aloqaning
mavjudligiga obyektiv nuqtai-nazarga asoslanadi. Bu o‘zaro aloqa renta daromaddagi
savdo qiymatining nisbati sifatida yalpi renta multiplikatori (YRM) bilan o‘lchanadi. Yalpi
renta multiplikatori usuli bozorda keng amalga oshiriladigan daromadli ko‘chmas mulkni
baholashda qo‘llaniladi.
Ikkilamchi bozorda noturarjoyko’chmas mulkni baholashda qiyosiy yondashuv-bu
baholash obyektini uning analoglari bilan taqqoslashga asoslangan qiymatni baholash
usullari to'plami, ularga nisbatan ular bilan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumotlar
mavjudni tekshish va qiyosiy yondoshuvdan foydalanish jarayonida har bir element
bo’yicha ko’rib chiqishimiz lozim.
Baholash jarayonida qiyosiy yondashuvni qo'llash shartlarini ko’rib chiqamiz:
-Baholash obyekt noyob bo'lmasligi kerak.
-Obyekt ma'lumotlari keng qamrovli bo'lishi kerak, shu jumladan bitimlar shartlari.
-Baholangan mulkning taqqoslanadigan analoglari qiymatiga ta'sir qiluvchi omillarni
solishtirish kerak.
Ikkilamchi bozorda noturarjoy ko’chmas mulkni baholashda qiyosiy yondoshuvdan
foydalanish jarayonida avval analog obyektlar topib va baholanayotgan obyekt bilan
taqqoslash ishlari amalga oshiriladi. Baholash jarayonida kerakli tuzatishlar kiritiladi.
Qiyosiy yondoshuv doirasida ko’chmas mulk qiymatini aniqlash jarayonida asosan sakkiz
xil turdagi mavjudligi yoki tuzatishlardan foydalanamiz. Birinchisi ko’chmas mulkka
bo’lgan huquqlarni aniqlab olish va uning ostidagi yerning ham huquqlarni aniqlashdan
iborat. Ikkinchisi moliyalashtirish shartlari bilan tanishish ya’ni sotuvchi va xaridor
o’rtasida imtiyozli vaziyatlarni yuzaga kelishi va to’lov turlari haqida kelishib olishdan
iborat. Uchinchisi bitimga moliyaviy bosimning sotuv va ijara shartnomalari o’rtasidagi
munosabatlarni tushunamiz. To’rtinchisi bozor sharoitini o’rgangan holda kerakli
tuzatishlarni kirgazish. Beshinchisi eng asosiy bo’lgan tuzatishlardan biri bo’lgan
joylashuviga nisbatan tuzatishlar. Oltinchisi jismoniy xususiyatlarini inobatga olgan
xoldagi tuzatishlar va iqtisodiy o’zgarishlar va ko’shimcha komponentlarning mavjudligi
yuzasidan tuzatishlar kiritamiz.
Ustozlar uchun
pedagoglar.org
75-son 1–to’plam Iyul-2025
Sahifa: 143
1-jadval
Savdo operatsiyalari uchun taqqoslash elementlari
Tuzatishlar guruhi
Savdo operatsiyalari uchun taqqoslash elementlari
1. Sifat huquqi
1.1. Obyektning ijara shartnomalari bilan og'irligi
1.2. Servitutlar va jamoat yuklari
1.3. Obyektning bir qismi sifatida er uchastkasiga bo'lgan huquqlarning
sifati
2.Moliyalashtirish shartlari
2.1. Sotuvchi tomonidan xaridorga imtiyozli kredit berish
2.2. Naqd pul ekvivalenti to'lovi
3. Maxsus shartlar
3.1. Bitimga moliyaviy bosimning mavjudligi
3.2. Sotish narxi va ijara stavkasi o'rtasidagi nobozor munosabatlari
3.3. Subsidiyalar yoki rivojlanish imtiyozlari va'dasi
4. Bozor sharoiti
4.1. Vaqt o'tishi bilan narx o'zgarishi
4.2. Taklif narxi va bitim narxi o'rtasidagi farq
5. Joylashuv
5.1. Hududning nufuzi
5.2. Tadbirkorlik faoliyati va hayotni ta'minlash markazlariga yaqinlik
5.3. Obyektdan foydalanish imkoniyati (transport va piyodalar)
5.4. Atrof-muhit sifati (dam olish va ekologiya)
6. Jismoniy xususiyatlar
6.1. Er uchastkasining xususiyatlari
6.2. Binolarning o'lchamlari va materiallari
6.3. Binolarning buzilishi va ta'mirlashga bo'lgan ehtiyoj
6.4. Atrofdagi binolarning holati
7.Iqtisodiy xarakteristikalar
7.1. Resurslarni tejash imkoniyatlari
7.2. Obyektning EMSF printsipiga muvofiqligi
8. Xizmat va qo'shimcha
elementlar
8.1. Aloqa va kommunal xizmatlar bilan ta'minlash
8.2. Avtoturargoh va (yoki) garajning mavjudligi
8.3. Xavfsizlik tizimining holati
8.4. Biznes uchun jihozlarning mavjudligi
Ikkilamchi bozorda noturarjoy ko’chmas mulkni baholashda berilgan obyektning
qiyosiy yondoshuv doirasida baholash jarayonida yuqoridagi barcha tuzatishlarni inobatga
olgan holda baholash amaliyotida qo’llanildi. Baholash obyektimiz Olmozor tumanida
joylashgani tufayli analog obyektlarni ham Olmozor tumanida olamiz. Shuningdek
jismoniy xususiyatlarida nomutonosiblik bo’lgan analog obyektlar o’rtasida kerakli
tuzatishlar olib borildi.
Baholash jarayonida haqiqiy bozor bahosini qiyosiy yondoshuv usuli bilan bilan
aniqlanga quymat berishi mumkin. Bunga sabab hozirgi kunda xarajatli yondoshuv bilan
hisoblangan obyekt qiymati bozor bahosidan Keskin farq qilishini kuzatishimiz mumkin.
Daromadli yondoshuvda esa kutilayotgan daromadlar prognoz qilinayotganini ko’rishimiz
mumkin. Qiyosiy yondoshuv ayni damda bozor holatidan kelib chiqqan holda amalga
oshiriladi. Lekin qiyosiy yondoshuvdan foydalanishning afzal va kamchiliklari mavjud.
Ustozlar uchun
pedagoglar.org
75-son 1–to’plam Iyul-2025
Sahifa: 144
2 rasm Qiyosiy yondashuvning afzalliklari
Ikkilamchi bozorda noturarjoy ko’chmas mulkni baholashda qiyosiy yondoshuvdan
foydalanishning afzalliklarini ko’rib chiqamiz. Qiyosiy yondoshuvda aniqlangan qiymat
xaridor va sotuvchi o’rtasidagi kelishilgan narxga yaqinligini kuzatishimiz mukun.
Yondoshuv doirasida asoslashning osonligi va bozor sharoitida o’zgarishlar va infilatsiya
darajasini o’zida aks ettiradi. Analog obyektlar tanlanganda kerakli tuzatishlarning
kiritishimiz mumkin ekanligi va narxlar o’rtasida mutonosiblikni yoqotishga erishiladi.
Yondoshuvdan foydalanish davrida qo’llashning osonligi va ishonchliligini kuzatishimiz
mumkin. Qiyosiy yondashuvning yana bir afzalliklaridan biri investitsiya kiritilishi
kutilayotgan obyektga talab va taklifning haqiqiy aks etishi, chunki amalda bajarilgan
bitim narxi bozordagi vaziyatni maksimal darajada hisobga oladi. Qiyosiy yondashuv
retroinformatsiyaga asoslangan va shuning uchun ko’chmas mulk va uning moliyaviy
faoliyati yuzasidan haqiqatdan erishilgan natijalarini aks ettiradi, daromad yondashuvi esa
kelajakdagi daromadlar bo'yicha prognozlarga qaratilgan.
3-rasm Qiyosiy yondashuvning kamchiliklari
Qiyosiy yondoshuvning afzalliklari bo’lgani kabi bir qancha kamchiliklari ham
mavjud. Bularni quyidagilar orqali ko’rib chiqamiz. Birinchidan, hisoblash uchun asos
o'tmishda erishilgan moliyaviy natijalardir ya’ni usul kelajakda ko’chmas mulkning
Qiyosiy
yondashuvning
afzalliklari:
Yakuniy qiymat sotuvchilar va xaridorlarning fikrlarini aks ettiradi
Savdo narxlarida moliyaviy sharoitlarning o'zgarishi va inflyatsiya aks
etadi
Statik asosli
Taqqoslangan ob'ektlarning farqlariga tuzatishlar kiritilmoqda
Qo'llash juda oson va ishonchli natijalar beradi
Qiyosiy
yondashuvning
kamchiliklari:
Savdo farqlari
Amaliy savdo narxlari haqida ma'lumot to'plashning murakkabligi
Bitimning o'ziga xos shartlari to'g'risida ma'lumot to'plashning
muammoli xususiyati.
Bozor faoliyatiga bog'liqlik
Sezilarli
darajada
farq
qiladigan
savdo
ma'lumotlarini
muvofiqlashtirishning murakkabligi
Ustozlar uchun
pedagoglar.org
75-son 1–to’plam Iyul-2025
Sahifa: 145
rivojlanish istiqbollarini e'tiborsiz qoldiradi. Ikkinchidan, qiyosiy yondashuv nafaqat
baholanayotgan ko’chmas mulk uchun, balki baholovchi tomonidan analog sifatida
tanlangan ko'plab shunga o'xshash ko’chmas mulk uchun ham ko'p qirrali ma'lumotlar
mavjud emasligini ko’rsatadi. Analog obyektlar haqida to’liq qo'shimcha ma'lumot olish
juda murakkab jarayon. Uchinchidan, baholovchi murakkab tuzatishlar kiritishi, yakuniy
qiymatga o'zgartirishlar kiritishi va jiddiy asoslashni talab qiladigan oraliq hisob-kitoblarni
amalga oshirishi kerak. Buning sababi shundaki, amalda mutlaqo bir xil ko’chmas mulk
mavjud emas. Shuning uchun baholovchi xarajatlarning yakuniy qiymatini aniqlash
jarayonida farqlarni aniqlashi va ularni tartibga solish yo'llarini aniqlashi shart.
Foydalanilgan adabiyotlar ro’yxati:
1.
O’zbekiston Respublikasi 1999 yil 19 avgustdagi 811-1 sonli “Baholash faoliyati
to’g’risida”gi qonuni baholash faoliyatini amalga oshirish bilan bog’liq munosabatlarni
tartibga soladi.
2.
Ko‘chmas mulkni baholash: o‘quv qo‘llanma / K.B. G‘aniyev, G.I. G‘aniyeva ,
F.K. G‘aniyeva. – Toshkent
3.
Ko’chmas mulk qiymatini baholash / Darslik. Xomitov K.Z. – Toshkent:
―IQTISOD-MOLIYA‖ nashriyoti, 2019
4.
"Ko'chmas mulkni baholash" darsligi Moskva "Moliya va statistika", 2005 yil;
