www.e-itt.uz
I SON. 2025
67
KO‘CHMAS MULK QIYMATINI BAHOLASHNING XIZMATLAR BOZORIDAGI O‘RNI
i.f.n.
Ishonqulov Nizamjon Fayzullayevich
Toshkent Kimyo xalqaro universiteti
ORCID: 0009-0001-8796-4800
Annotatsiya.
Maqolada O‘zbekistonda ko‘chmas mulkni baholashning amaldagi holati va
uni rivojlantirish istiqbollari aks ettirilgan. Jumladan, ko‘chmas mulk qiymatini baholashning
xizmatlar bozoridagi o‘rni, mulkni baholashga oid ilmiy
-nazariy qarashlarning qiyosiy tavsifi,
ko‘chmas mulk obyektlarining belgilari, ko‘chmas mulk bozorlarining tasnifi, baholash faoliyatini
tartibga solish bilan bog‘liq bo‘lgan mexanizmlar ko‘rib chiqilgan.
Kalit so'zlar:
ko‘chmas mulk qiymati, baholash, ko‘chmas mulk bozorini baholash, baholash
tashkilotlari, ko‘chmas mulk bozori rivojlanishiga ta’sir etuvchi omillar, baholash tashkilotlari
faoliyat ko‘rsatkichlari, baholash faoliyatining subyektlari.
МЕСТО ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА РЫНКЕ УСЛУГ
к.э.н.
Ишонқулов Низамжон Файзуллаевич
Ташкентский международный университет Кимё
Аннотация.
В статье отражено современное состояние оценки недвижимости в
Узбекистане и перспективы ее развития. В частности, рассмотрены роль оценки
недвижимости на рынке услуг, сравнительная характеристика научно
-
теоретических
подходов к оценке недвижимости, характеристика объектов недвижимости,
классификация рынков недвижимости, механизмы,
связанные с регулированием
оценочной деятельности.
Ключевые слова:
стоимость недвижимости, оценка, рыночная оценка
недвижимости, цифровая экономика, механизм, механизм регулирования, инструменты
регулирования, субъекты оценочной деятельности.
THE PLACE OF REAL ESTATE VALUATION IN THE SERVICES MARKET
PhD
Ishankulov Nizamjon Fayzullayevich
Kimyo International University in Tashkent
Abstract.
The article reflects on the current state of real estate valuation in Uzbekistan and
its development prospects. In particular, the role of real estate valuation in the services market, a
comparative description of scientific and theoretical approaches to property valuation,
characteristics of real estate objects, classification of real estate markets, and mechanisms related
to the regulation of valuation activities are considered.
Keywords:
real estate value, valuation, real estate market valuation, valuation
organizations, factors influencing the development of the real estate market, performance
indicators of valuation organizations, subjects of valuation activities.
UOʻK:
303.094.5
67-77
www.e-itt.uz
I SON. 2025
68
Kirish.
Kapital bozorining muhim tarkibiy qismlaridan biri -
ko‘chmas mulk bozori hisoblanadi.
Ko‘chmas mulk bozori doimiy yuqori likvidlikka ega bo‘lganligi bilan ahamiyatlidir. Bu borada
2020 yil 3 dekabrdagi O‘zbekiston Respublikasi Prezidentining “Resurs soliq
lari va mol-mulk
solig‘ini yanada takomillashtirish to‘g‘risida”gi PF
-6121-son Farmoni bilan 2021-2024 yillar
davomida mol-
mulk va yer soliqlarini ko‘chmas mulk (bino, inshoot va yer uchastkalari)
ob’yektlarining bozor bahosiga yaqin bo‘lgan kadastr qiymat
i asosida hisoblash mexanizmi
joriy etildi.
Ko‘zda tutilgan chora
-
tadbirlarning ahamiyati jihati shundaki, “jismoniy shaxslarning
mol-
mulk solig‘ini hisoblash uchun olinadigan ko‘chmas mulk ob’yektlarining joriy kadastr
qiymati bozor qiymatidan ancha past. Aslida, bu 1991 yildagi ob’yektlarini quris
h vaqtida
materiallar qiymati, amortizatsiya koeffisiyenti va tuzatish koeffisiyentlariga ko‘paytiriladi.
Joriy kadastr qiymatini hisoblashda uyning joylashishi, infratuzilmaning mavjudligi,
ko‘kalamzorlashtirish, ob’yekt sinfi va boshqa ko‘pgina bozor ko‘
rsatkichlari hisobga
olinmaydi[2]. Shu munosabat bilan ko‘chmas mulkni baholash, uning haqiqiy bozor qiymatini
aniqlashga doir ilmiy tadqiqotlar olib borish muhimdir.
Hozirgi vaqtda ko‘chmas mulk
-
mulkning asosiy turi hisoblanadi. Ko‘pchilik unga egalik
qiladi va hamma undan qanday foydalanishni bilishi va daromad keltirishi uchun uni qanday
boshqarishni bilishi kerak. Ko‘chmas mulkni baholashning nazariy asoslarini bi
lish orqali
mulkning narxini aniqlash har doim ham imkonsiz.
Respublikamizda bu borada ham qator islohotlar amalga oshirilmoqda. Xususan,
Prezident Shavkat Mirziyoyev raisligida 2025 yil 23 yanvar kuni ipoteka dasturi doirasida 2024
yilda amalga oshirilgan ishlar va 2025 yilgi rejalar muhokamasi yuzasidan videoselektor
yig‘ilishi o‘tkazilgan bo‘lib, mazkur yig‘ilishda: “O‘tgan yili yurtimizda jami 40 million kvadrat
metrdan ziyod bino-inshootlar qurilgan. Jumladan, 100 mingdan ziyod xonadonga ega 2 ming
44 ta ko‘p qavatli uylar bunyod e
tilgan.
Bu faqat ijtimoiy yoki qurilish masalasi emas, balki hududlar iqtisodiyotida yana bir
drayver bo‘lmoqda. Xususan, mazkur uylarni barpo etishda va yondosh tarmoqlarda 350 ming
odam ish bilan ta’minlangan. Mebel, elektrotexnika, to‘qimachilik, qurilish mater
iallari
sohalarida qo‘shimcha 11 trillion so‘mlik bozor paydo bo‘lgan. Iqtisodiyotda 73 trillion so‘m
mablag‘ aylanib, byudjetga 14 trillion so‘m tushgan.
Sohani rag‘batlantirish uchun 2024 yilda 59 ming odamga 17 trillion so‘m ipoteka krediti
ajratilgan. Quruvchi va developerlarga aylanma mablag‘ uchun jami 3 trillion so‘m berilgan”
ligi ta’kidlab o‘tildi. Ushbu ma’lumotlardan ko‘rinadiki, mamlakatimizda ko‘chmas mulk
ob’yektlarining asosiy turlaridan bo‘lgan uy
-
joylar qurilishiga e’tiborning yuqoriligi va bu
orqali ko‘chmas mulk qiymatining sun’iy oshib ketishining oldini olishga h
amda aholining uy-
joyga bo‘lgan talabini qondirishga harakat qilinmoqda.
Adabiyotlar sharhi.
Baholash faoliyatini ilmiy-
nazariy jihatlarini tadqiqot etish, shu jumladan, ko‘chmas mulk
qiymati va uning bozorini baholashning institusional asoslari hamda mexanizmlarini yanada
takomillashtirishning ilmiy-nazariy asoslari qator xorijiy va mahalliy iqtisodchi olimlar,
amaliyotchi mutaxassislar tomonidan tadqiq etilgan.
Xususan, Amerikalik iqtisodchilar Fridman (1995) hamda N.Ordvey tomonidan yozilgan
“Daromad keltiruvchi ko‘chmas mulkni tahlil qilish va baholash” nomli qo‘llanmasida mualliflar
ko‘chmas mulk bozorini ko‘chmas mulkni yaratish, uzatish, faoliyat yuritish va
moliyalashtirishni ta’minlaydigan bozor mexanizmlarining o‘zaro bog‘langan tizimi sifatida
tushuntiradi.
1
www.e-itt.uz
I SON. 2025
69
MDH iqtisodchi olimlaridan hisoblangan Goveyko (2018)
: “Ko‘chmas mulk bozorini
baholash faoliyatiga raqamli iqtisodiyot elementlarini joriy etish, shu jumladan, baholash
uchun zarur bo‘lgan ma’lumotlarni yig‘ish, qayta ishlash, ularga kirish, yangilash uchun
zamonaviy IT-texnologiyalar (bulutli texnologiyala
r, blokcheyn texnologiyalari, ma’lumotlarni
qazib olish) va baholash obyektlarining xususiyatlari to‘g‘risidagi ma’lumotlarni o‘z ichiga
olgan ma’lumotlar bazalari, BigData, sun’iy intellekt texnologiyal
ardan foydalanish zarur
ekanligini ta’kidlagan.
Mamlakatlarda ko‘chmas mulk bozorining rivojlanish darajasini va uning o‘zgarish
dinamikasini hisobga olgan holda shuni ta’kidlash kerakki, bu masalada ushbu masalani
ma’muriy tartibga solish, xususan, davlat tomonidan qo‘llab
-quvvatlash choralari muhim rol
o‘ynaydi. Demak, har bir mamlakatda ko‘chmas mulk bozorini, shu jumladan, uy
-joy sektorini
rivojlantirishda u yoki bu darajada davlat tomonidan qo‘llab
-quvvatlanishi kutilmoqda. Shu
bilan birga, davlat tomonidan qo‘llab
-quvvatlashning faollik darajasi mamlakatlarga qarab har
xil bo‘lib, bu keyinchalik rivojlangan va rivojlanayotgan mamlakatlarda uy
-joy tizimini
shakllantirishda farqlarning mavjudligini keltirib chiqaradi.
Asaul, Ivanov, Starovoytovlarning (2009)
fikricha, ko‘chmas mulkning asosiy qoidasi
sifatida ““superficies solo cedi” –
shakllandi, ya’ni mulkni yerdan “begonalashtirish” maqsadida
ko‘chmas mulkning tasniflari ishlab chiqildi. Unga ko‘ra, mulkiy huquqlar va mulkchilik
masalalariga aniqliklar kiritilgan. Shu tarzda, qadimgi rimliklar tomonidan “ko‘chmas mulk”ka
bo‘lgan huquqlar tizimi hosil qilindi hamda ular keyinchalik mavjud tenden
siyalar va
zamonaviy davlatchilik qoidalari asosida takomillashtirib borildi. Ammo, ularning davlatchiligi
uchun ko‘chmas mulk bozoriga oid dastlabki qarashlar asos sifatida qoldirilgan.
Ko‘chmas mulkni baholash hisobotini ekspertizadan o‘tkazishni ilmiy va amaliy jihatdan
tadqiq etish, xususan, ko‘chmas mulkni baholash hisobotini ekspertizadan o‘tkazishni yanada
takomillashtirishning ilmiy-nazariy asoslari qator xorijiy va mahalliy iqtisodchi olimlar,
amaliyotchi
mutaxassislar
tomonidan
tadqiq
etilgan,
xususan,
Abdukarimova,
Bekimbetovalarning (2017)
ilmiy-
tadqiqotlarida o‘z aksini topgan.
Tadqiqot metodologiyasi.
Maqolada ilmiy abstraksiyalash, qiyoslash usuli, ekspert baholash, iqtisodiy kuzatish,
monografik tadqiqotlar, sosiologik kuzatishlar va ularning natijalarini tahlil qilish usullaridan
foydalanilgan.
Тahli va natijalar muhokamasi
.
Baholash tushunchasi keng qamrovli tushuncha bo‘lib, mulkni, ya’ni bino va inshootlarni,
mashina va uskunalarni, transport vositalarini va qolaversa, insonning salohiyatidan tortib, yer
yuzidagi barcha
–
jamiki narsalarga baho berishdir. Baholash faoliyatida, mulkni baholash,
uning mohiyati, o‘ziga xos xususiyatlari, baholash faoliyati ketma
-ketligi, unga tegishli meyoriy-
xuquqiy hujjatlar haqida gap yuritiladi.
“Baholash” (estimation, valuation, mark) so‘zi bir necha ma’noni –
narxni aniqlash
(baholash), qiymatni belgilash (baholash), naflilik va qimmatlilik darajasiga baho berish,
miqdorni baholash, nimanidir sifati yoki qimmatliligi to‘g‘risida xulosa chiqarish
–
jarayoni
ma’nolarini anglatadi.
Baholash faoliyatini amalga oshirishda - baholash sertifikatiga ega, malakali baholovchi
bo‘lishini talab qiladi. Baholash faoliyati bilan shug‘ullanuvchi malakali mutaxassislarni
tayyorlash, qayta tayyorlash va malakasini oshirish masalasiga alohida e’tib
or qaratish kerak.
Bu maqsadni amalga oshirish uchun o‘quv adabiyoti, texnik va boshqa vositalarning tegishli
majmuasini tayyorlash lozim.
Bundan tashqari, baholovchi ekspertlarni tegishli professional darajada o‘qitish va
attestasiyadan o‘tkazish, baholash faoliyatining ilmiy negizini ta’minlovchi uslubiy
materiallarni tayyorlash va ishlab chiqish, chet el professional andozalarini milliy zamonaviy
www.e-itt.uz
I SON. 2025
70
sharoitlariga moslashtirishni tashkil etmay turib, baholash faoliyatini rivojlantirishni amalga
oshirib bo‘lmaydi. O‘zbekistonda baholash faoliyati ma’lum darajada rivojlanmoqda, negaki
sotish va sotib olish, ijara, garov, sug‘urta, asosiy jamg‘armalarni q
ayta baholash,
korxonalarning birlashuvi va jalb etilishi, merosxo‘rlik huquqining bajarilishi, sud hukmining
ijro etilishi uchun o‘z vaqtida ob’yektni baholash zarur bo‘ladi.
Mulk qiymatini baholashni tashkil etishda O‘zbekiston Respublikasining “Baholash
faoliyati to‘g‘risida”gi Qonuni alohida o‘rin tutadi, unda baholash faoliyati, baholash ob’yektlari,
baholash ob’yekti qiymatining turlari va ularni qo‘llash sohalari tushunchalari bilan bog‘liq
masalalarning keng doirasi qonun yo‘li bilan tartibga solish mexanizmlari izohlangan
(Qonun,
1999).
Qonunda baholashni
o‘tkazish davlatga to‘la yoki qisman qarashli ob’yektlari biror
-bir
bitim tuzishga jalb etilgan taqdirda va shu jumladan:
- baholash obyektlarini davlat tasarrufidan chiqarish, xususiylashtirish, ishonchli
boshqaruvga topshirish yoki ijaraga berish maqsadida ularning qiymati aniqlanayotganda;
-
baholash ob’yektlaridan garov mulki sifatida foydalanilayotganda;
-
baholash obyektlari sotilayotganda yoki o‘zga shaxsga boshqacha tarzda
o‘tkazilayotganda;
-
baholash ob’yektlari bilan bog‘liq qarz majburiyatlaridan boshqaning foydasiga voz
kechilayotganda;
-
baholash ob’yektlari yuridik shaxslarning o‘z foydasiga ulush tariqasida majburiyligi
belgilab qo‘yilganda.
Bundan tashqari qonunga binoan baholashni o‘tkazish, baholash ob’yektining qiymati
to‘g‘risida imzo chekkan taqdirda ham, shu jumladan;
- mulk nasionalizasiya qilinayotganda;
- ipoteka krediti berilganda;
-
taraflardan birining talabiga binoan mulk bo‘linayotganda;
- mulk mulkdorlardan davlat ehtiyojlari uchun sotib olinayotganda yoki qonun
hujjatlarida nazarda tutilgan boshqacha tarzda olib qo‘yilayotganda;
-
soliqlar na boshqa majburiy to‘lovlar to‘g‘ri to‘lanishi ustidan nazorat o‘tkazilayotganda
baholash ishlarini o‘tkazish majburiyligi belgilangan.
Ko‘chmas mulk ob’yektlarini ommaviy baholashda quyidagilar amalga oshiriladi:
1) Ommaviy baholashda maqsadlarni belgilash quyidagilarni nazarda tutadi:
-
baholashga mo‘ljallangan ko‘chmas mulk ob’yektlarining identifikasiyasi. Uchastkaning
manzili, huquqlari yoki kadastr raqami identifikator bo‘lishi mumkin;
-
ko‘chmas mulk ob’yektining huquqiy holatini aniqlashtirish (qanday huquqlar
baholanyapti
–
egalik, ijara);
- baholash maqsadlarini muvofiqlashtirish (misol uchun, soliq solish maqsadida bozor
qiymati);
- baholash sanasini muvofiqlashtirish.
2) Ko‘chmas mulk ob’yektini boshlang‘ich ko‘zdan kechirish va tahlil qilish:
-
joylashgan joy aniqlashtiriladi (ob’yekt degan joyda huquqiy ta’rifga muvofiq
identifikasiya qilinadi);
-
ko‘chmas mulk ob’yekti tavsiflarining to‘liq ta’rifi
tuziladi;
-
ob’yektning lokal atrof
-muhiti kuzatiladi va belgilanadi;
-
ko‘chmas mulk ob’yekti haqida ma’lumotlar to‘plash amalga oshiriladi.
3) Ma’lumotlar to‘plash va bozorni tahlil qilish.
Ma’lumotlarni to‘plash va uning strategiyasi qo‘yilgan maqsadga bog‘liq. Baholash uchun
qo‘llaniladigan usulning qanday bo‘lishidan qat’iy nazar, ob’yektning quyidagi tavsiflari kerak
bo‘ladi: manzil (joylashgan joy), o‘lchamlar tavsifi (xonadonlar), sifat
tavsiflari (devorlar turi,
qavatlar soni, yoshi, loyihasi, derazalarning yo‘nalishi), bitimning tavsifi: sana, ma’lumot
manbai va h.k. Obyekt haqidagi tavsiflarni to‘plash uchun, bozor manbaalariga qo‘shimcha
www.e-itt.uz
I SON. 2025
71
ravishda, ro‘yxatdan o‘tkazish va hisobga olish hujjatlari hamda vizual ko‘rikdan ham
foydalaniladi.
4) Baholash modelini yaratish, tasniflash va kalibrlash. Baholash modelini yaratish
bozordagi vaziyatini taxminan tasvirlovchi xonadonning parametrlariga narxning qaysidir
darajada bog‘liqlik holatini aniqlashdan boshlanadi. Bir marta shakllantirilgan bund
ay
bog‘liqlik ko‘p marotaba turli xonadonlar uchun qo‘llanilishi mumkin. Model bitta bog‘liq
o‘zgaruvchi hamda bitta yoki bir nechta mustaqil o‘zgaruvchilardan tashkil topadi. Bog‘liq
o‘zgaruvchi baholanayotgan ob’yektni, masalan, ko‘chmas mulk ob’yektinin
g bozor bahosini
o‘zida namoyon etadi. Mustaqil o‘zgaruvchilar, ko‘pincha –
bu: xonadonning turi (bir, ikki, uch
xonali), ob’yektning joylashgan joyi, uyning turi (g‘ishtli, panelli, individual loyiha va h.k.),
xonadonning umumiy maydoni (m2 da), turar joy maydoni (m2 da), oshxonaning maydoni (m2
da), qavat (birinchi va oxirgi qavat, ikkinchi va oxirgidan bitta pastdagi, uinchi, to‘rtinchi va
h.k.), xonalar turi (o‘zaro bog‘liq, alohida, o‘zaro bog‘liq
-
alohida), qulayliklar (alohida, o‘zaro
bog‘liq sanuzel va h.k.), balkon yoki lodjiyaning mavjudligi (bor, yo‘q, derazalangan), telefon,
derazalarning joylashuvi (quyoshli, soya tomon), metro, xududning markaziga va boshqalarga
nisbatan joylashuvi -
ular bog‘liq o‘zgaruvchining ahamiyatini prognozlash yoki asos
lash uchun
foydalaniladigan kattaliklar bo‘lib hisoblanadi.
Modelni kalibrlash
–
bu ommaviy baholash formulalarining modelning ma’lum bo‘lmagan
parametrlarini, misol uchun sotuvlarni qiyoslashdagi to‘g‘rilashlarni, hisobga olgan holda,
bozorning joriy holatiga moslashtirish jarayoni hisoblanadi. Modelni kalibrlashda miqdoriy
nisbatlar aniqlanadi, ya’ni har bir mustaqil o‘zgaruvchi uchun koeffisiyent (narx yoki %dagi
to‘g‘rilash) kiritiladi, masalan, turar joy maydoni kvadrat metrining dollardagi narxi.
Mustaqil
o‘zgaruvchilar,
beriladigan
koeffisiyentlar
va
muhimlik
ballari
mutaxassislarning xulosalariga asoslangan, ekspert tahlili yordamida tanlanadi. Yakuniy natija
bo‘lib, chap tomonida aniq sanadagi ob’yektning bozor bahosi, o‘ng tomonida esa –
shu bahoni
aniqlovchi omillar joylashgan formula orqali hisoblanadi. Formulaning tarkibi esa ko‘proq
baholash usuli orqali aniqlanadi.
5) Sifat nazorati va baholash natijalarini aniqlashtirish.
Modellar orqali olingan baholar mazkur bozorning real sotuv narxlari bilan qiyoslanadi
va koeffisiyentlar tahlili amalga oshiriladi. Modelni aniqlashtirish uchun baholovchi bevosita
ob’yektga chiqish orqali tahlil olib boradi. Asosiy mezon –
model natijalarining bozor
realliklariga muvofiqligi hisoblanadi.
Yuqoridagilarni umumlashtirgan holda, yana bir bora uslubiyatga ahamiyat qaratish
lozim: mutaxassis fikri qanchalik oqilonaligi, bozorning esa to‘liq rasional emasligiga qaramay,
baholashda mutaxassislarning “to‘g‘ri” narx shakllanishi haqidagi tasavvurlar
i emas, balki,
zamonaviy bozor realliklari hisobga olinishi kerak.
Mamlakatimizda ko‘chmas mulkni baholash uchun yagona MBSdan foydalaniladi.
Ko‘chmas mulk obyektlari yagona MBS qoidalari tatbiq etiladigan baholash ob’yektlari
hisoblanadi:
-
bo‘sh turgan (yaxshilanmagan) yer uchastkalari;
- imorat qurilgan yer uchastkalari (yaxshilashlar amalga oshirilgan yer uchastkalari).
Baholash ob’yektlari qiymati ularga bo‘lgan mulkiy (ashyoviy va majburiyat) huquqlar,
ularga boshqa shaxslar huquqlarining yuklanishi va mazkur huquqlarga doir cheklashlarni
hisobga olgan holda aniqlanadi.
Moliyaviy hisobot tuzish maqsadida baholashni bajarishda ko‘chmas mulk unga egalik
qilish maqsadlariga qarab quyidagi toifalarga ajratiladi:
-
korxona (biznes) faoliyatida foydalaniladigan ko‘chmas mulk;
-
hozirgi yoki bo‘lg‘usi ijara daromadini olish uchun yoki kapital qiymatini saqlab turish
yoki ko‘paytirish uchun foydalaniladigan investision ko‘chmas mulk;
-
ishlab chiqarish (biznes) ehtiyojlari uchun ortiqcha bo‘lgan ko‘chmas mulk;
-
o‘zlashtirish va rivojlanish maqsadlari uchun mo‘ljallangan ko‘chmas mulk;
www.e-itt.uz
I SON. 2025
72
-
tovar zaxiralari sifatida foydalaniladigan ko‘chmas mulk.
Mazkur standartga muvofiq, ko‘chmas mulk qiymatini baholash bir necha bosqichlardan
tashkil topadi (1-jadval).
1-
jadval
Ko‘chmas mulkni baholash bosqichlari
Baholashga oid vazifa buyurtmachi tomonidan baholovchi tashkilot bilan hamkorlikda
tuziladi va baholash ob’yektini baholash to‘g‘risidagi shartnomaga ilova sifatida
rasmiylashtiriladi.
Baholash obyektining bozor qiymati oldi-sotdi bitimini tuzish xarajatlari va bitim bilan
bog‘liq bo‘lgan soliqlarni hisobga olmasdan aniqlanadi.
Ko‘chmas mulk bozorining rivojlanishi baholash xizmatlariga bo‘lgan talabni oshirib,
mazkur faoliyat bilan bog‘liq xizmatlar bozorining rivojlanishiga ijobiy ta’sir etadi. Bu borada
baholash xizmatlari bozorining rivojlanish tendensiyalarini ko‘rib o‘tish
maqsadga muvofiqdir.
1-rasm. Baholash xizmatlari bozorida xizmat turlari diversifikasiyasi
O‘zbekistonda baholash xizmatlari bozorida hozirgi kunda ko‘chmas va ko‘char mulklarni
baholash va ekspertiza qilish, transport vositasi hamda mashina va uskunalarni baholash va
ekspertiza qilish, intellektual mulk, qimmatbaho toshlar va metallarni baholash va ekspertiza
qilish, shuningdek, biznes qiymatini baholash va ekspertiza qilish kabi xizmatlar ko‘rsatib
kelinmoqda. Aytish kerakki, ko‘chmas mulkni baholash faoliyati bilan bog‘liq xizmatlar bu
borada muhim ahamiyatga ega hisoblanib, baholash xizmatlari bozorining asosiy
segmentlardan hisoblanadi.
Yuqorida ta’kidlangan baholash xizmatlari bozorida hozirga qadar 1000 nafarga yaqin
malaka sertifikatiga ega baholovchilar hamda 200 dan ortiq lisenziyaga ega baholovchi
Ko‘chmas mulkni baholash va ekspertiza qilish
Ko‘char mulkni baholash va ekspertiza qilish
Transport vositasini baholash va ekspertiza qilish
Mashina va uskunalarni baholash va ekspertiza qilish
Intellektual mulkni baholash va ekspertiza qilish
Qimmatbaho toshlar va metallarni baholash va ekspertiza qilish
Biznes qiymatini baholash va ekspertiza qilish
Baholash jarayoni
bosqichi
Mazmuni
1-
bosqich
Baholashga oid vazifani belgilash va baholash ob’yektini baholash
to‘g‘risida shartnoma tuzish
2-
bosqich
Axborot yig‘ish va
uni tahlil qilish
3-
bosqich
Ko‘chmas mulkdan eng maqbul va eng samarali foydalanishning tahlili
4-
bosqich
Baholash yondashuvlari va usullarini tanlash, asoslash va qo‘llash
5-
bosqich
Baholash
natijalarini,
qo‘llanilgan
baholash
yondashuvlarini
muvofiqlashtirish va baholash ob’yektining yakuniy qiymatini aniqlash
6-
bosqich
Baholash to‘g‘risida hisobot tuzish
www.e-itt.uz
I SON. 2025
73
tashkilotlar faoliyat ko‘rsatib kelmoqda. Bu boradagi ma’lumotlarni quyidagi tahlillarda ko‘rish
mumkin.
2-
jadval
O‘zbekiston hududlarida faoliyat lisenziyasiga ega bo‘lgan baholovchi tashkilotlar va
malaka sertifikatiga ega baholovchilar soni haqida ma’lumot, 2024
-yil 1-yanvar
holatiga
№
Hududlar nomi
Baholovchi tashkilotlar
soni
Baholovchilar soni
O‘zbekiston Respublikasi
231
1188
1
Qoraqalpog‘iston Respublikasi
11
43
2 Andijon
14
31
3 Buxoro
16
39
4 Jizzax
3
59
5 Qashqadaryo
8
38
6 Navoiy
5
33
7 Namangan
12
45
8 Samarqand
13
68
9 Surxondaryo
6
25
10 Sirdaryo
1
21
11 Toshkent
2
64
12
Farg‘ona
19
55
13 Xorazm
14
66
14 Toshkent sh.
107
601
2-
jadvalda O‘zbekiston hududlarida faoliyat lisenziyasiga ega bo‘lgan baholovchi
tashkilotlar va malaka
sertifikatiga ega baholovchilar soni haqida ma’lumot keltirilgan. Jadvalga
nazar solsak, hozirgi kunda respublikada 231 ta baholovchi tashkilotlar mavjud. Ushbu
baholovchi tashkilotlarda jami 1188 nafar baholovchilar baholash xizmatlari bozori
professional
ishtirokchilari sifatida faoliyat olib borishmoqda. Hududlar kesimida, ya’ni, eng
ko‘p baholovchi tashkilotlar soni Toshkent shahri, Buxoro, Andijon, Farg‘ona viloyatlarida
faoliyat ko‘rsatmoqda. Shuningdek, baholovchilar soni bo‘yicha Toshkent shahri, Sa
marqand,
Jizzax, Farg‘ona, Xorazm kabi viloyatlar yetakchi hisoblanadi
.
2-
rasm. O‘zbekistonda baholash tashkilotlarini tashkil etishdagi ustav
kapitalini shakllantirishga oid talablar
Yuqoridagi rasm ma’lumotlarida mamlakatda baholash tashkilotlarini tashkil etishda
ularning ustav kapitalini shakllantirish bilan bog‘liq bo‘lgan talablar aks ettirilgan. Unga ko‘ra,
Qimmatbaho qog‘ozlar, ulushlar,
intellektual mulk ob’yektlari va
boshqa nomoddiy aktivlardan
tashqari,
ko‘char mulkni
baholovchi tashkilotlar
bazaviy hisoblash miqdorining
kamida 1500 baravari
miqdoridagi ustav kapitaliga
va shtatida kamida ikki nafar
baholovchiga ega bo‘lishi
kerak
Mulkiy kompleks sifatidagi
korxonadan tashqari,
ko‘chmas
mulkni baholovchi tashkilotlar
bazaviy hisoblash miqdorining
kamida 2000 baravari
miqdoridagi ustav kapitaliga
va shtatida kamida uch nafar
baholovchiga ega bo‘lishi
kerak
Biznesni
(mulkiy kompleks sifatidagi
korxonani, barcha turdagi moddiy
va nomoddiy aktivlarni)
baholovchi tashkilotlar
bazaviy hisoblash miqdorining
kamida 2500 baravari
miqdoridagi ustav kapitaliga
va shtatida kamida to‘rt nafar
baholovchiga ega bo‘lishi
kerak
BAHOLOVCHI TASHKILOTNI TASHKIL ETISH
www.e-itt.uz
I SON. 2025
74
ko‘char, ko‘chmas va biznes qiymatini baholash toifalarida baholash tashkilotlarini ochish
uchun ushbu tashkilotlarning ustav kapitali miqdori bo‘yicha me’yoriy talablar
belgilanganligini ko‘rish mumkin. Ya’ni, ko‘char mulklarni baholash bilan shug‘ullanuv
chi
baholash tashkilotlari ustav kapitali miqdori BHMning 1500 baravari, ko‘chmas mulklarni
baholash tashkilotlarining ustav kapitali BHMning 2000 baravari, biznes qiymatini baholash
tashkilotlari o‘zlarining ustav kapitalini BHMning 2500 baravari miqdorid
a shakllantirishi
me’yoriy talabi o‘rnatilgan.
3-rasm. Baholash tashkilotlarining faoliyat diversifikasiyasi
3-
rasmga ko‘ra, baholash tashkilotlarining asosiy qismi biznes qiymatini baholash
faoliyati bilan shug‘ullanishini ko‘rish mumkin. Shuningdek, mavjud 200 dan ortiq baholash
tashkilotlarining 23 foizidan
ortig‘i ko‘chmas mulkni baholash faoliyati bilan shug‘ullanmoqda.
3-jadval
Baholash tashkilotlari faoliyat ko‘rsatkichlari
Y
il
la
r
Ko‘rsatkichlar
Baholash xizmatlari
bozoridagi ko‘rsatilgan
xizmatlar hajmi, mlrd. so‘m
Baholash xizmatlari
bo‘yicha tuzilgan
shartnomalar soni, dona
Tuzilgan baholash
hisobotlari soni, dona
2018
50,2
110 567
113 082
2019
63,1
92 267
97 045
2020
72,8
95 020
99 070
2021
78,3
98 417
105 701
2022
103,9
191 209
193 457
2023
118,0
245 123
251 397
2024
141,5
263 741
271 693
3-jadvalga muvofiq, 2018 yilda baholash tashkilotlari tomonidan umumiy hajmi 50,2
mlrd. so‘mlik baholash faoliyati bilan bog‘liq xizmatlar ko‘rsatilgan va natijada 110 mingdan
ortiq shartnomalar tuzilib, baholash faoliyati natijasi yuzasidan 113 mingdan ortiq mulkni
baholash hisobotlari tuzilgan. 2019 yilda esa tuzilgan jami 92267 dona shartnomalar bo‘yicha
63,1 mlrd. so‘mlik baholash xizmatlari ko‘rsatilgan va yakunda 97045 ta baholash hisobotlari
tuzilgan. 2020 yilda mazkur bozor hajmi 72,0 mlrd. so‘mdan
oshgan. Mazkur bozorda
ko‘rsatilgan xizmatlar –
turli mulklarni baholash faoliyati yuzasidan 95020 dona shartnomalar
tuzish orqali 99070 ta hisobotlar tayyorlanganligini ko‘ramiz. 2021 yilda baholash xizmatlari
bozoridagi ko‘rsatilgan xizmatlar hajmi 78,3 mlrd. so‘mni tashkil etgan. 2022
-2024 yillarda
respublikamizdagi baholash tashkilotlarining faoliyatida keskin o‘sish sur’atlari yuzaga kelgan.
Natijada, 2018 yilga nisbatan baholash xizmatlari bozorida ko‘rsatilgan xizmatlar hajmi 3
barobarga yaqin, tuzil
gan shartnomalar soni ham bunga mos ravishda 2 martadan ko‘p bo‘lgan.
Ya’ni, 2024 yilda 141,5 mlrd.so‘mlik xizmatlar baholash faoliyati yakunida ko‘rsatilgan.
Yuqorida ko‘rsatilgan xizmatlar hajmi, tuzilgan shartnomalar va tayyorlangan
hisobotlarni tahlil etishda yana bir muhim jihat
–
baholash xizmatlari bozorining professional
ishttirokchilari hisoblangan baholovchilar soni bo‘yicha ma’lumotlarni tahlil qildik
.
68
55
108
0
20
40
60
80
100
120
Кўчар мулкларни баҳолаш ташкилотлари
Кўчмас мулкни баҳолаш ташкилотлари
Бизнес қийматини баҳолаш ташкилотлари
www.e-itt.uz
I SON. 2025
75
“Baholovchining malaka sertifikatini olishga talabgor quyidagi talablarga javob berishi
kerak:
-
oliy iqtisodiy, yuridik yoki texnik ma’lumotga, baholovchi yoki baholovchining
yordamchisi lavozimida so‘nggi besh yilda kamida bir yil ish stajiga ega bo‘lish;
yoxud oliy ma’lumotga, so‘nggi besh yilda mol
-mulkni baholashda baholovchi yoki
baholovchining yordamchisi lavozimida kamida ikki yil ish stajiga ega bo‘lishi;
- baholovchilarning professional birlashmalari takliflari hisobga olingan holda Davlat
raqobat qo‘mitasi tomonidan belgilangan tartibda tasdiqlanadigan dastur bo‘yicha maxsus
o‘quvdan o‘tganlik to‘g‘risidagi sertifikatning mavjudligi, o‘quv tugagan paytdan
boshlab
hujjatlar topshirilgungacha o‘tgan vaqt bir yildan oshmagan taqdirda”.
4-
rasm. O‘zbekistonda 2018
-2024 yillarda malaka sertifikatini olgan
baholovchilar soni, nafar
Bundan tashqari, O‘zbekistonda 2018
-2022 yillarda malaka sertifikatini olgan
baholovchilar soni borasidagi tahliliy ko‘rsatkichlar yuqoridagi rasmdagi ma’lumotlardan o‘rin
olgan. Unga ko‘ra, 2018 yilda 94 nafar, 2019 yilda 251 nafar, 2020 yilda 161 nafar,
2021 yilda
137 nafar, 2022 yilda 124 nafar, 2023 yilda 204 nafar va 2024 yilda 105 nafar jismoniy shaxslar
baholash faoliyati bo‘yicha malaka sertifikatini olib, baholash xizmatlari bozorida o‘zining
professional faoliyatini boshlaganligini ko‘rish mumkin.
Umuman olganda, O‘zbekistonda
baholash xizmatlari bozorining rivojlanishida mazkur faoliyatni amalga oshirish bilan bog‘liq
tartib-
taomillar borasidagi yangiliklar, islohotlar muhim o‘ringa ega.
Ko‘chmas mulkning baholash xizmatlari bozoridagi ahamiyati yuqori ekanligini
iqtisodiyotning barqaror rivojlanishi sharoitida yuridik va jismoniy shaxslarning ko‘chmas
mulkga bo‘lgan talabi doimiy ravishda ortib borishi bilan izohlanadi. Talabning yuqori bo‘lishi
esa ko‘chmas mulkning asosiy segmenti hisoblangan uy
-
joyga bo‘lgan “pufak indeksi”ni yuzaga
keltirishi mumkinligi tadqiqotlarimiz natijasida asoslab berildi. Buni quyidagi rasm orqali
ifodalashimiz mumkin.
94
251
161
137
124
204
105
0
50
100
150
200
250
300
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Malaka sertifikatini olgan baholovchilar soni
www.e-itt.uz
I SON. 2025
76
5-rasm. Uy-
joy “pufak” indeksi
Ko‘chmas mulk ob’yektlariga bo‘lgan talabning yuqoriligi “pufak indeksi”ni keltirib
chiqargani holda, mazkur indeksga asosan ikkita omil, ya’ni fundamental omillar va iqtisodiy
omillar ta’sir ko‘rsatishi aniqlandi. 2023 yilda eng yuqori “pufak indeksi” Tos
hkent shahri (39
%) hissasiga to‘g‘ri kelgan bo‘lsa, eng past indeks Jizzax viloyati (14 %) hissasiga to‘g‘ri kelgan.
Pufak xavfi yuqori bo‘lgan hududlar qatoriga Toshkent shahri, Surxondaryo, Namangan,
Samarqand va Toshkent viloyatlari kirgan. Mazkur hududlarda uy-joylar oshirib baholanganligi
kuzatilgan.
Хulosа
va takliflar.
Olib borilgan tadqiqotlar natijasida ko‘chmas mulk bozorining rivojlanish holati va
tendensiyalarining tahlili amalga oshirildi. Ko‘chmas mulk bozorini baholash metodologiyasiga
oid bo‘lgan uslubiy yondashuvlar tizimlashtirilib, turli maqsadlarda ko‘chmas
mulk qiymatini
baholashning amaliy va metodologik jihatlari yoritib berildi. Tadqiqot davomida ko‘rib
o‘tilganlar yuzasidan quyidagi ilmiy
-nazariy xulosalar shakllantirildi:
1. Ko‘chmas mulk, avvalo o‘zining tashqi xususiyatidan kelib chiqqan holda yer bilan
bog‘langan va bir joydan ikkinchi bir joyga ko‘chirishda muqimlik xususiyatiga ega bo‘lgan
mulk hisoblanadi. Bu borada, qator ilmiy tadqiqotchilarning fikr-mulohazalarini tadqiq etish
jarayonida uning yer bilan bog‘langanlik xususiyatining birlamchi ekanligini va bu baholash
faoliyatiga ham o‘z ta’sirini ko‘rsatadi deyish o‘rinli ekanligi ilmiy asoslandi.
2. Ko‘chmas mulk bozorini baholash –
bu qonunchilikda nazarda tutilgan toifadagi
ko‘chmas mulklarni mavjud bozor ma’lumotlari va boshqa solishtirma elementlar orqali
ob’yektning haqiqiy adolatli qiymatini hisoblash mexanizmi ekanligi asoslab berildi.
3. Ko‘chmas mulk bozorining amaldagi holatini tahlil etish natijalari mazkur bozorda
ma’lumotlar bazasining yetarli emasligi, jumladan, mulkni qiyosiy yondashuv asosida
baholashda norasmiy ijtimoiy tarmoqlardan foydlanishning baholash ob’yekti analoglarida
gi
o‘xshash elementlar haqida to‘liq xulosa qilishga asos bo‘lmasligini ko‘rsatdi.
Adabiyotlar/ Литература/ Reference
:
Abdikarimova D.R., Bekimbetova G.M. (2017) Ko‘chmas mulkni baholash. O‘quv qo‘llanma.
Toshkent. 13-bet.
Qonun (1999) O‘zbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi qonuni.
(O‘zbekiston Respublikasi Oliy Majlisining Axborotnomasi, 1999 y., 9
-son, 208-
modda; O‘zbekiston
www.e-itt.uz
I SON. 2025
77
Respublikasi qonun hujjatlari to‘plami, 2006 y., 14
-son, 110-modda; 2009 y., 15-son, 178-modda;
2014 y., 20-son, 222-modda).
Sultonov
D.
(2021)
Ko‘chmas
mulkni
qayta
baholash.
https://review.uz/oz/post/pereocenivaya-nedvijimost
Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.
(2009)
Экономика недвижимости : учебник
для вузов.—
3-
е изд., исправл.—
СПБ. : АНО «ИПЭВ».
-
304 с.
Говейко С.Н.
(2018)
Технология блокчейн: новые возможности // Достижения науки
и образования, № 15(37). С.
17.
Фридман, Дж.
(1995)
Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. –М; 189 с.
